investissement et taux de crédit

Effet de levier du crédit

Sur un achat locatif en LMNP ou traditionnel, l'effet de levier financier qu'apporte le crédit, est un élément important. Il dépend essentiellement de 2 paramètres :

1. Le rendement net de l'épargne disponible,
2. Le coût réel du crédit immobilier.

Le rendement net de votre épargne dépend comment votre argent est placé. S'il est placé sur un livret A, en avril 2016, il rapporte uniquement 0.75%. J'ose imaginer que vous obtenez un meilleur rendement que cela (le livret A devrait correspondre à votre épargne de précaution). Un placement dans une résidence de service étudiante rapporte environ 5%.

Le coût réel du crédit immobilier est dépendant du taux des OAT (obligation d'état à 10 ans) et des conditions de refinancement de la BCE. Aujourd'hui, on constate des taux historiquement bas à 1,97% en moyenne.

Taux des crédits immobiliers

L'effondrement du coût du crédit autorise un rendement faible de votre épargne pour obtenir un effet de levier maximum.

Durée du crédit

En fonction de la durée du prêt, vous obtenez un taux différent. Plus la durée est faible et plus le taux est bas. Cette évidence a une conséquence sur l'effet de levier. Sur une durée courte, vous pouvez très bien avoir un effet de levier bénéfique alors que sur une durée longue, ce dernier va jouer en votre défaveur.
Si le rendement de l'épargne est faible comparé au coût du crédit,

• alors une durée courte du crédit est préférable,
• sinon les taux du crédit sur les différentes échéances sont à étudier.

Sur 10 ans, vous obtenez un prêt à environ 1.2%. Sur 20 ans, vous montez déjà à 1.8%. Si l'allongement de la durée du crédit entraine un surcoût important, il faut alors privilégier le crédit sur la durée la plus courte.
Actuellement, nous pouvons nous poser une dernière question : Sur 25 ans, votre crédit sera à environ 2,2%. Vous décidez de privilégier l'effet de crédit en prenant un taux à 10ans. Bien évidemment, dans 10 ans, vous rechercherez un nouvel effet de levier. A combien seront les taux dans 10 ans? Je n'ai évidemment pas la réponse. Il est cependant probable que même pour une nouvelle durée courte, votre taux sera largement supérieur au 2,2%. Il me semble donc judicieux de privilégier une durée longue quitte à perdre un peu d'effet de levier et de chercher un nouvelle investissement à crédit.

Le lmnp
Thomas

Nexity Studéa

Nexity Studéa : un leader en développement

Depuis 1987, Nexity Studéa se développe pour devenir aujourd'hui le leader de la résidence étudiante en France. En 2013, le groupe gère 170 résidences pour un parc locatif de plus de 20 000 logements en France et en Suisse. 2 dates clés sont à retenir :

• 2007 : Le groupe Nexity rachète le numéro 1 de la résidence de service Lami service qui aboutira en 2012 à la création d'une enseigne commune Nexity Studéa,
• 2012 : Le groupe Nexity Studéa acquière le groupe Icade Résidences Services (+60 résidences de services)

Derrière Nexity Studéa, on retrouve toujours le promoteur et constructeur immobilier Nexity. Ainsi, le groupe s'assure de nouveaux emplacements bien placés. Sur Lyon, il s'autorise ainsi à sélectionner ses meilleurs résidences en ne gardant que les plus rentables. Évidemment, ce genre de sélection s'effectue souvent au détriment de l'investisseur LMNP.  Néanmoins, cela reste une excellente référence pour un investissement dans une résidence étudiante.

Le lmnp
Thomas

LMNP et taux endettement

Taux d'endettement de 33%

Aujourd'hui, le taux d'endettement maximum d'un ménage n'est fixé par aucune règle juridique. Néanmoins, les banques considèrent généralement que la part des revenus consacrée aux remboursement de crédits ne doit pas excéder 33%. Pour faire simple, vous prenez donc, votre salaire net en incluant les primes et un éventuel 13ème mois et vous divisez par 3 pour obtenir la somme que vous pouvez raisonnablement rembourser. Par mois, si vous gagnez 1200€ net, vous pouvez en théorie rembourser 400€. Si vous gagnez 2400€ net, vous pouvez rembourser 800€. Le calcul est donc simple. Pourtant dans le premier cas, le banquier risque de ne pas accepter un dossier à plus de 30% alors que dans le second cas, un taux de 35% peut passer.

Le banquier regarde un second critère qui est le reste à vivre. Il se définit par la somme d’argent nécessaire qu’il doit rester à une personne, une fois son loyer et ses mensualités de crédits déduits de son salaire, pour manger, s’habiller, se déplacer, etc… Comme le taux d'endettement maximum, il n'y a aucune règle juridique pour le fixer. La banque le fixe donc en fonction de ses propres critères comme le lieu d'habitation (Paris nécessite probablement un reste à vivre supérieur à un petit village en province), comme le nombre de personnes dans votre foyer (le chauffage n'est pas multiplié par 2 si vous êtes en couple) ou comme votre situation professionnelle (même si vous multipliez sans soucis les CDD, vous n'êtes pas à l’abri d'un pépin de santé)...

On observe que le taux d'endettement et le reste à vivre sont 2 critères relativement arbitraires. Cependant, ils sont des garde-fous importants. Avec un reste à vivre de 800€, les conséquences d'un accident de voiture ne sont pas identiques à un reste à vivre de 10 000€...

LMNP et taux d'endettement

Un investissement LMNP, surtout en entreprise individuelle reste pour le banquier un crédit immobilier. Il va donc regarder votre taux d'endettement et votre reste à vivre avec les conséquences de votre projet. Il va généralement prendre 80% du loyer à ajouter à votre revenu.

Avant le projet LMNP

Salaire net : 50 000€/an
crédit : 9 000€/an

Taux d'endettement : 18%

Je décide d'acheter une résidence d'affaire Park & Suites à 90 000€ qui me rapporte 3 600€/an.

Après le projet LMNP Park & Suites

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an

Mon taux d'endettement monte à 29%. Mon banquier va me suivre sans poser trop de soucis. Je continue donc mes emplettes en profitant des taux bas du crédit. J'achète une résidence étudiante Nexity à 68 000€ qui me rapporte 3 400€/an.

Après le projet LMNP Nexity

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an + 80% * 3400€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an + 3 600€/an
Le taux d'endettement est maintenant à 35%. Mon banquier analyse maintenant mon reste à vivre. Il m'accorde mon prêt toujours sans poser trop de soucis.

Je suis en négociation pour passer à 40%. Cela passe toujours. Par contre, il m'a mis en garde sur le projet suivant. La solution pour moi est de rembourser le crédit de 9 000€/an. Le crédit sur la résidence principale arrive bientôt à son terme. Il m'est préférable d'investir à crédit plutôt que de rembourser les mensualités (à un taux élevé et pourtant excellent à l'époque). Je vais donc probablement rembourser ce crédit. Je mettrai à jour ce billet en fonction de mes futurs achats.

Réflexion sur le taux d'endettement en LMNP

On observe que finalement notre taux d'endettement augmente par rapport au taux de 80% retenu par votre banquier pour les revenus tirés du loyer. Pour ne pas faire évoluer ce taux, il suffit de payer 80% du bien à crédit et le reste en CASH. 

Ma stratégie LMNP est donc claire. Premièrement, je cherche à monter à un taux d'endettement légèrement plus élevé que 40%. Ensuite, j'investis avec un crédit sur 80% de l'achat pour ne pas faire évoluer mon taux d'endettement. Évidemment, je serai alors limité : 

• par ma capacité d'épargne : un projet nécessitera 20 000€ de cash,
• par la durée d'épargne : pour l'instant, j'investis sur 25 ans (mon départ en retraite). Par contre, d'ici 2 ans, je vais devoir passer sur une durée de 20 ans,
• par les taux : aujourd'hui, sur 25 ans, le taux est à moins de 2%. S'il monte à 5%, les remboursements seront nettement plus élevés sur les prochains projets.

Compensation des revenus

Je n'ai pas mentionné un dernier point. Les banques utilisent 2 manières de calculer vos revenus pour des revenus immobiliers :

• Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges)  / revenus,
• NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit  / (revenus + loyers nets hors charges).

En enlevant donc le crédit de 9 000€ sur ma résidence principale, on obtient :

• Compensation des revenus : endettement = (6600 – 80% * 3600)  / 50 000 = 7%,
• NON compensation des revenus : endettement = 6600  / (50 000 + 80% * 3600) = 13%.

Le taux évolue donc très fortement en fonction de la méthode de calcul. Rapidement, il est donc nécessaire de trouver une banque effectuant la compensation des revenus. Passer par un courtier est la manière la plus simple pour cela...

Le lmnp
Thomas

décès de l'investisseur LMNP

Par sa simplicité, par son coût modique, l'entreprise individuelle, est la structure privilégiée pour investir avec le statut LMNP. Malheureusement, un risque fiscal important est à prendre en compte.

Remboursement d’un crédit par une Assurance Décès Invalidité en LMNP

Par son ticket d'entrée relativement important (supérieur à 50 000€), l'investissement LMNP est généralement réalisé à crédit plutôt qu'en cash. Votre entreprise se retrouve donc associé à un emprunt bancaire couvert par une Assurance Décès Invalidité au profit de la banque. En d'autres termes, en cas de décès de l'investisseur, si l’emprunteur décède, la garantie est mise en œuvre et la dette de l’entreprise est effacée. Est ce une bonne affaire ?

Sur votre maison familiale, vous permettez probablement à votre famille de conserver la maison. C'est donc très certainement une bonne affaire.
Sur votre entreprise individuelle, le résultat est légèrement différent. La première étape est identique. La dette de l'entreprise est effacée avec la mise en œuvre de la garantie. Vous venez malheureusement de toucher un revenu exceptionnel. Cela a deux conséquences fiscales :

1. une imposition du revenu exceptionnel : A votre décès, les comptes de l'entreprise sont arrêtés. Rapidement, le résultat de l'année sera donc les loyers déjà perçus, plus le revenu exceptionnel moins l’amortissement (et la réserve d'amortissement). Ce résultat viendra alors s'ajouter à vos autres revenus et sera donc taxé à votre taux marginal d'imposition et aux cotisations sociales. Pour un emprunt de 100 000€, vous êtes donc probablement imposable au moins à 41%, plus les 15,5% de cotisations sociales. Pour vos héritiers, la facture avoisine déjà les 50 000€. On comprend facilement qu'il est préférable de décéder début janvier que fin décembre. Il est aussi préférable de clôturer l'année ou la réserve d'amortissement est maximale.
2. un accroissement de la valeur de l'entreprise : votre entreprise ne possédant plus de dettes, sa valeur est égale à la valeur des biens. Cette valeur sera alors prise dans l'actif successoral et donc taxée. Il est fort probable d'être taxé de 20% supplémentaire. Sur les 100 000€ de l'exemple précédent, il ne restait déjà plus que 50 000€ avec la première conséquence. Avec 20% de frais de succession, il reste donc 40 000€ à votre héritier et un chèque de 60 000€ à faire à l'état...

Remarque : j'ai essayé de mettre des chiffres pour marquer les esprits. Il est évident qu'en fonction de votre cas particulier, ils sont à adapter... Cependant, les coûts (et donc, les conséquences) liés à cette assurance sont à prendre en compte. Les sommes en jeu sont importantes.

Si vous vous retrouvez à prendre une ADI (Assurance Décès Invalidité), il est donc impératif d'essayer de minimiser le remboursement de la dette et donc de s'assurer uniquement sur le capital restant du. Si vous avez emprunter vos 100 000€ sur 20 ans, au bout de 12 ans, vous aurez remboursé environ la moitié de votre prêt. Les conséquences seront donc aussi divisées par deux.
Si malheureusement, vous décédez, il peut être judicieux de prévoir à titre personnel (donc pas sur le compte de l'entreprise) une assurance décès avec comme bénéficiaire vos héritiers. Cependant, je vous l'accorde, il parait aberrant de prendre une assurance pour se prémunir des conséquences d'une assurance...

En entreprise individuelle, le montant du profit exceptionnel est égal au solde de l’emprunt figurant au passif du bilan de l’entreprise et remboursé par le jeu de l’assurance souscrite en garantie. En matière de BIC, l’article 38 quater du CGI autorise à étaler sur 5 ans le profit à la condition que les héritiers continuent l'exploitation.

Remarque : S'il existe une caution personnelle en garantie de la créance du préteur, il est possible d'éviter toute imposition. Si vous maitrisez ce genre de montage, n'hésitez pas à me les présenter.
Le lmnp
Thomas

LMNP en entreprise individuelle

L'entreprise individuelle également appelé entreprise en nom propre est une entreprise qui est la propriété exclusive d'une personne physique (définition INSEE). Nous allons trouver sous ce statut, généralement les commerçant, les artisans, les professions libérales et les agriculteurs. Sur le plan juridique, l'entrepreneur et l'entreprise constitue une seule et même entité. Par contre, sur le plan comptable et fiscal, les activités professionnelles et civile sont clairement séparées. Un compte bancaire dédié à votre activité est impératif.

L'entreprise individuelle est la structure juridique la plus simple pour le créateur avec des formalités réduites et des règles de fonctionnement simplifiées. A moins de vouloir constituer une société (SARL, SARL de famille), votre investissement LMNP s'effectuera sous ce statut.

Les avantages de l'entreprise individuelle en LMNP

Il n'y a pas de statut à rédiger : L'entreprise individuelle ne dispose pas de personnalité morale. La personnalité juridique est confondue avec celle du dirigeant.

La création est simple : Il suffit de s'inscrire au CFE (centre de formalités des entreprises) pour déclarer l'entreprise pour un coût inférieur à 100€. Pour une activité commerciale, il se situe dans les CCI.

Le fonctionnement est clair : L'entrepreneur prends seul toutes les décisions concernant son activité.

Les obligations comptables sont simplifiées :

• Ténue d'une comptabilité à travers un logiciel comptable reprenant les dépenses et les recettes de l'année,
• Tenue d’un registre des immobilisations et des amortissements,
• Production d’un bilan et d’un compte de résultat.

Les obligations fiscales sont limitées :

• un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice – annexe n° 2033-A
• un compte de résultat simplifié de l’exercice qui se compose de deux rubriques (résultat comptable et résultat fiscal) – annexe n° 2033-B
• un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values – annexe n° 2033-C
• un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables – annexe n° 2033-D

L'imposition est celle du dirigeant : L'entrepreneur LMNP reporte sur sa déclaration annuelle d'impôt le montant de ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les inconvénients de l'entreprise individuelle en LMNP

La responsabilité financière du dirigeant est illimitée : Le dirigeant et l'entreprise étant confondu, le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel sont confondus. Les créanciers de l'entreprise peuvent donc se rembourser sur les biens personnels du dirigeant. Il y a un risque réel pour les commerçants. Les investisseurs LMNP par contre, investissent avec un plan de financement relativement solide. Le risque est donc nettement plus limité.

La responsabilité financière du conjoint peut aussi être nécessaire : Le régime de la séparation des biens est recommandé. Dans ce régime, les dettes non liées aux dépenses ménagères ou à l'éducation des enfants restent personnelles et n'entament pas le patrimoine de l'autre conjoint, sauf s'il s'est porté caution solidaire.

La donation de l'immobilier en location meublé est problématique : Le dirigeant donne un bien immobilier. Malheureusement, ce dernier est à l'actif de l'entreprise individuelle et est amorti pour 100% de sa valeur. Le passage du bien immobilier de l'actif de l'entreprise individuelle au patrimoine du dirigeant entraine une première imposition au titre des plus values professionnelles sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition auquel on a retranché les amortissements déjà réalisés. Le bien peut alors être transmis dans les conditions du droit commun. Votre activité commerciale continue avec généralement l'usufruit de votre bien à l'actif de votre entreprise. Mécaniquement, l'amortissement sera donc moindre.

Le décès de l'investisseur LMNP est catastrophique : La cessation de l'activité liée au décès de l'investisseur entraine l'imposition du bénéfice de l'exercice en cours et des plus values (la cession à titre onéreux est dans notre cas, l'élément déclencheur de l'imposition). En cas de prêt, le mécanisme d'assurance emprunteur rembourse la dette. Cette indemnité sera intégrée à l'entreprise individuelle comme produit exceptionnel et s'ajoutera donc aux loyers pour calculer le bénéfice imposable. Le bénéfice subira l'impôt sur le revenu de l'investisseur et la CSG/CRDS.

Le lmnp
Thomas

Achat LMNP neuf ou ancien

Vous avez compris l'intérêt d'un investissement avec le statut LMNP. Vous étudiez comment revendre votre résidence, si nécessaire et vous remarquez que financièrement, l'ancien a peut être, quelques atouts.

Achat LMNP neuf

Un argument vendeur est de récupérer la TVA sur l'achat d'un logement dans une résidence de service et donc, de réduire le coût de votre achat de 20%. Ce point est trompeur, vous achetez et vous revendrez votre bien sur le montant Hors taxe (HT). Par contre, vous avancez la TVA qui vous est remboursée par l'état. Le montant TTC a néanmoins un avantage : vous pouvez comparer sans calculatrice avec le prix du marché du quartier.

Un argument vendeur est aussi d'avoir l'assurance de percevoir des loyers pendant un laps de temps (généralement entre 9 et 12ans) que l'appartement soit occupé ou vide. Ce point est aussi trompeur. Il est vrai que l'appartement soit occupé ou vide ne joue pas sur votre rémunération. Cette dernière, à travers le bail commercial, dépend du bon vouloir du gestionnaire. Si sa santé financière est bonne, il vous versera votre rémunération. Par contre, s'il fait faillite, vous ne toucherez rien.

Maintenant que nous avons enlevé les arguments vendeur regardons surtout les points qui vous permettent de choisir.
L'achat en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement ou encore vente sur plan) entraine le paiement selon un échéancier précis, de votre appartement. Vous avancez donc l'argent et en face, vous avez 0€ de revenu. La période peut s'étaler sur 2 ans. Après cela, le gestionnaire, dans le bail peut avoir demandé une période (un trimestre) pour mettre en route son affaire. Ce point est loin d'être anodin sur votre rentabilité. votre objectif est de faire travailler au maximum votre argent. Ici, il ne travaille pas et dans le cas d'un achat à crédit, vous payez des intérêts, en plus. En contre-partie, les frais de notaire sont moindres.

En essayant de comparer des logements et des gestionnaires comparables évidemment, vous vous apercevez que le rendement dans le neuf est de 4%. Dans l'ancien, vous avez 5%. A quoi correspond le 1% de différence ? Il prend en compte certainement la vétusté du bien. Il prend surtout en compte le risque que le bail ne soit pas renouvelé à l'échéance. Vous achetez donc un bien à 100 000€ qui vous rapporte 4%, soit 4 000€. Pour assurer les 5% de rendement, vous pouvez déjà vous attendre à le revendre 80 000€ (4000/5%). Vous perdez donc 20 000€ dans l'affaire.

Achat LMNP ancien

Avec l'achat dans l'ancien, vous avez un bail dont l'échéance arrive bientôt. Vous prenez donc un risque qu'il ne soit pas reconduit ou renégocié à la baisse. Vous devez donc estimer ce risque. Dans le cas d'un logement étudiant en centre ville au milieu des universités et avec un gestionnaire à la bonne réputation, il est peu probable qu'il libère cet emplacement. Vous pouvez considérer ce risque donc relativement faible. Dans le cadre d'un EHPAD vieillissant au fond d'un village ou un nouvel établissement vient d'ouvrir, le risque est certainement plus grand.

Le lmnp
Thomas

La comptabilité du LMNP

Après votre achat, vous obtenez votre statut LMNP. Comme votre voisin artisan, vous devez maintenant tenir une comptabilité. Vous pouvez évidemment, la tenir par vos propres moyens. Franchement, vous connaissez beaucoup d'artisans qui font leur comptabilité? C'est effectivement réalisable à condition d'y passer du temps. Même si le nombre d'opérations est moindre, la complexité de l'exercice reste importante.

Coût d'une comptabilité LMNP

Le coût de votre comptabilité LMNP est d'environ 350€ pour un premier investissement. Il faut ensuite rajouter 100€ par bien. C'est le prix de la tranquillité.
Pour un bien, si vous touchez 3500€ de loyer par an (le loyer d'un studio en résidence étudiante LMNP par exemple), cela représente 10% de votre bénéfice. Pour minimiser le coût, il est donc important soit d'augmenter l'investissement initial (350€ sur un loyer de 5000€ et votre comptabilité diminue à 7%), soit d'acheter 2 studios (350 + 100 = 450€ sur un loyer de 7000€ et votre comptabilité diminue à 6,5%).

Remarque : le choix précédent n'est pas neutre sur le risque de vos investissements. Dans le premier cas, si vous réalisez un mauvais investissement, votre situation est pour le moins risquée. Dans le second cas, vous réalisez un mauvais investissement et un bon investissement pour compenser...

J'associe au frais de comptabilité LMNP l'adhésion à un centre de gestion agréé (CGAF). Elle réduit le délais de prescription d'un contrôle fiscal de 3 à 2 ans. De plus, en cas de contrôle positif, vous ne subissez pas une majoration de 25% de votre erreur. De plus, vous avez une réduction d'impôts pour frais de comptabilité limitée aux deux tiers des dépenses payées et plafonnée à 915€/an.

Concrètement, si le loueur en meublé paye au moins autant d'impôts que le montant des honoraires comptables et de l'adhésion CGA. Cela lui coûte un tiers de sa valeur. Sinon, les honoraires comptables seront comptabilisés en charge sur l'activité de location meublée (et viendront réduire le résultat fiscal).

Complexité de la comptabilité

Vous remarquez que je n'ai pas précisé comptabilité LMNP. En effet, c'est de la comptabilité. Il n'y a pas lieu de la distinguer.

Grâce à un comptable, les points suivants sont traités sans soucis :

• déclaration de la TVA : Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d'Achèvement). Les appels de fond se font en TTC. Vous devez ensuite vous faire rembourser le montant de la TVA par l'état. Le comptable s'occupe des démarches. Ensuite, vous recevez les loyers avec la TVA. Cette fois, vous devez rembourser le montant de la TVA à l'état. Vous invitez votre conseiller en patrimoine au restaurant. La TVA doit être remboursée. En pratique, vous passez votre temps avec cette satanée TVA...
• erreur de comptabilité : Il est relativement simple de souhaiter amortir le terrain avec la construction ou sur une durée inappropriée. Avec un peu de temps et de rigueur, vous trouverez les réponses à vos questions évidemment. Par contre, êtes vous certain de trouver toutes les réponses à vos questions ? Pour un carnet de timbres, allez vous chercher et trouver qu'il n'y a pas de TVA.

Finalement, la comptabilité est un métier. Il y a des personnes efficaces pour le faire. Il me semble préférable de la sous-traiter. Vous y gagnerez probablement financièrement. Vous gagnerez aussi beaucoup de temps. 

Le lmnp
Thomas

Taux de Rendement Interne (TRI) du lmnp

Comment comparer 2 placements ?

La comparaison de 2 crédits est très simple sur une période donnée. La banque doit vous fournir le Taux Effectif Global (TEG). A partir de cette information, vous faites la meilleurs affaires avec le TEG le plus bas. La comparaison entre 2 placements comparables se réalise via un indicateur : Le Taux de Rendement Interne aussi appelé TRI. Vous réalisez une bonne affaire avec le TRI le plus élevé. Vous pouvez alors répondre facilement à cette question : dois je réaliser un investissement LMNP ou conserver mon argent sur le livret A, par exemple?

Calculer le TRI

Le TRI utilise les flux de trésorerie (l'argent qui entre et qui sort pendant le projet) pour déterminer le taux d’intérêt équivalent que devrait vous rapporter votre argent. Si l'on reprend l'exemple précédent d'un investissement LMNP en cash, nous obtenons le tableau suivant :

année	flux	remarque
1	-100k€	=> achat 100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€
2	5k€	=> gain 5k€
3	5k€	=> gain 5k€
4	5k€	=> gain 5k€
5	5k€	=> gain 5k€
6	5k€	=> gain 5k€
7	5k€	=> gain 5k€
8	5k€	=> gain 5k€
9	5k€	=> gain 5k€
10	5k€	=> gain 5k€
11	5k€	=> gain 5k€
12	5k€	=> gain 5k€
13	5k€	=> gain 5k€
14	5k€	=> gain 5k€
15	5k€	=> gain 5k€
16	5k€	=> gain 5k€
17	5k€	=> gain 5k€
18	5k€	=> gain 5k€
19	5k€	=> gain 5k€
20	5k€	=> gain 5k€
21	105k€	=> vente 100k€ gain 5k€

Avec Excel, il est simple d'obtenir le TRI de 5%. La rentabilité du LMNP est ici largement meilleur que l'argent sans risque (le livret A par exemple).
A l'aide du TRI, nous pouvons aussi optimiser notre stratégie d'investissement. Nous allons finançer notre résidence d'affaire via un prêt de 100k€ avec un prêt à 3% pendant 20ans. Avec l'assurance, nous remboursons 6721€ par an.

année	flux	remarque
1	-6 721€	achat 100k€ crédit 100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
2	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
3	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
4	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
5	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
6	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
7	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
8	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
9	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
10	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
11	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
12	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
13	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
14	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
15	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
16	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
17	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
18	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
19	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
20	-1 721€	=> gain 5k€ remboursement de prêt 6721€
21	98 278€	=> vente 100k€ gain 5k€ remboursement de prêt 6721€

Excel nous donne maintenant un TRI de 7.27%. Il est donc plus judicieux d'investir dans votre résidence de service à partir d'un prêt.

Conclusion liée à l'utilisation du TRI

Nos 2 investissements semblent ici très rentable. Il est intéressant de prendre quelques risques sur une longue période pour investir en particulier à crédit. Cela dit comparons nous bien la même chose ? Dans un cas, l'investissement initial est de 100 000€. Dans le second cas, on investit une somme moindre pendant 20ans. La somme de 100 000€ peut alors rester sur le placement de votre choix et améliorer votre investissement. Nous chercherons bientôt à répondre à cette question.

Pour comprendre le calcul, n'hésitez pas à le reprendre avec un prêt in fine par exemple. Le statut lmnp entraine une fiscalité nulle pendant de nombreuses années. Il est évident que la fiscalité est à prendre en compte dans vos tableaux des flux financiers.

Le lmnp
Thomas

Achat LMNP à crédit ou en cash

L’investisseur doit il financer l’acquisition de son investissement LMNP au comptant (en CASH) ou à CRÉDIT ?

Effet de levier du crédit sur l'achat en LMNP

Je vais prendre un premier exemple volontairement caricatural. Vous disposez de 100 000€ qui rapportent 10 000€/an (10%!). Vous décidez d'acheter votre appartement en résidence de service LMNP à 100 000€ avec cette argent qui rapportera 4%.
Au bout d'un an, en simplifiant, vous disposerez donc un capital de 104 000€ (100 000 + 4 000).

Vous recherchez un prêt et vous pouvez emprunter sur 20 ans à 2% assurance incluse. La première année, vous rembourserez donc 4 000€ de capital et 2 000€ d'intérêt sur le prêt. Vous recevez 4 000€ de votre location et 10 000€ de votre premier placement. Vous disposez donc d'un capital de 116 000€ (+12 000€ par rapport au paiement comptant) un an plus tard.

placement : 100 000€ + 10 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 96 000€ (100 000 - 4 000)
remboursement : - 2 000€

En achetant à crédit, votre capital est dans cet exemple caricatural est nettement supérieur à acheter au comptant la première année. Il est clair que les années suivantes, le résultat s'améliorera encore car vous rembourserez dans votre prêt une part toujours plus importante de capital.

Je vais reprendre l'exemple toujours dans la caricature. Vos 100 000€ rapportent seulement 2 000€ (2%) et vous trouvez un prêt à 10%. La première année, vous rembourserez 2 000€ de capital et 10 000€ d’intérêt. A la fin de la première année, votre capital est passé à 98 000€ (-6 000€ par rapport au paiement comptant).

placement : 100 000€ + 2 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 98 000€ (100 000 - 2 000)
remboursement : - 10 000€

Cette fois-ci, en achetant à crédit, vous perdez de l'argent. L'effet du crédit peut donc fonctionner dans les 2 sens. Il est donc important de calculer et de s'assurer de faire le bon choix financier.

Le risque du crédit

Le premier exemple est vraiment caricatural. Je considère que l'argent est tout le temps, immédiatement disponible (et le rendement excellent). Nous allons donc baisser notre rendement à 4% avec l'argent non nécessaire à votre montage bloqué. A la fin de l'année, votre capital est passé à 110 000€ (+6 000€ par rapport au paiement comptant).

placement : 100 000€ + 4 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 96 000€ (100 000 - 4 000)
remboursement : - 2 000€

Cette fois-ci, vous réalisez toujours une bonne affaire la première année. Par contre, la seconde année, le gestionnaire ne paye plus son loyer. Comme l'année précédente, vous devez trouver 6 000€. 2 000€ sont débloqué du placement. Il reste 4 000€ à trouver que malheureusement, vous n'avez pas. La seule solution est de solder l'un de vos placements rapidement. L'appartement vous perdez directement les frais d'achat (10 000). Pour le vendre rapidement, vous baissez le prix. Bref, la solution est loin d'être idéale. Vous regardez donc votre placement et remarquez que dans ce cas, le capital n'est pas garanti. Vous obtenez miraculeusement 90 000€. Le piège du crédit s'est refermé sur vous.

Le crédit et l'effet de levier associé est un outil efficace pour se constituer un capital. Par contre, il doit être remboursé. Il est donc important dans la constitution de son dossier de s'assurer de pouvoir le rembourser dans tous les cas (et en particulier, en cas de défaillance du gestionnaire).

La défiscalisation et le crédit

Le cœur de l'investissement LMNP est l'amortissement qui vient en déduction de vos loyers. Les intérêts d'emprunt sont imputés aux revenus comme charges. Il est donc intéressant de prendre un crédit pour repousser l'utilisation du stock d'amortissement (reportable indéfiniment). Cet aspect de la fiscalité LMNP est donc à optimiser dans votre projet pour rentabiliser au mieux votre investissement.

L'avantage du crédit

Les points précédents permettaient surtout de comprendre et d'optimiser le crédit dans le cadre d'un investissement avec éventuellement un statut LMNP. L'utilisation d'un crédit autorise aussi de ne pas toucher à ses liquidités. En cas de difficultés, vous avez donc de l'argent disponible. Vous avez alors du temps pour chercher la solution la plus intéressante pour vous et vos finances.

Dans l'exemple suivant, je vais à nouveau grossir le trait et faire pleurer dans les chaumières. Vous venez d'acheter votre appartement de 100 000€ avec le statut LMNP. Malheureusement un événement malheureux (le décès de votre conjoint par exemple), vous oblige à faire un chèque de 50 000€.

Vous avez payé comptant avec vos liquidités votre appartement. Vous n'avez plus de liquidité, vous dirigez alors vers votre banque pour trouver un crédit au plus vite. Sauf que maintenant votre statut a changé, les salaires du foyer sont diminués. Au mieux, vous allez obtenir votre crédit à un taux très élevé. Au pire, vous ne trouverez pas le crédit. Vous devez vendre votre investissement rapidement.

Vous avez payé avec un crédit votre appartement. Vous utilisez 50 000€ de vos liquidités pour parer au plus urgent. Il vous reste toujours 50 000€. C'est largement suffisant pour chercher la meilleure solution.

Notre société est ainsi faite qu'il est préférable pour obtenir un crédit d'être beau (ou au moins, en pleine santé) et riche que moche (en mauvaise santé) et pauvre. Alors, n'hésitez pas à profiter de votre état pour préparer une mauvaise passe.

Le lmnp
Thomas 

Rentabilité LMNP

Le calcul de la rentabilité d'un investissement LMNP permet de mesurer l’intérêt d'investir dans un appartement. Il permet aussi de comparer très rapidement deux produits financiers. Il s'évalue comme le rapport entre le prix d'achat et les loyers reçus. Cette définition est évidemment un peu simpliste et nous allons maintenant essayer d'affiner notre calcul.

Rentabilité brute LMNP

La rentabilité brute d'un investissement en résidence de service est généralement très simple à calculer car ces éléments sont donnés par le vendeur. C'est le rapport entre le gain (le loyers annuel) et le coût de l'achat du bien.

Si nous reprenons notre exemple de l'amortissement LMNP, nous avons acheté notre logement 90 000€. A ce prix, nous ajoutons 10 000€ pour les frais de notaire et les frais d'agence. Notre bail rapport toujours 4 000€/an. La rentabilité brute est donc de 4% (4 000 / 100 000).

La rentabilité brute est cependant loin de refléter la rentabilité réelle de votre investissement. Si vous devez payer une taxe foncière, par exemple de 4 000€, vous n'avez pas réalisé une bonne affaire malgré une rentabilité brute loin d'être négligeable.

Rentabilité nette LMNP

Le calcul de la rentabilité nette s'effectue en prenant en compte les charges et les frais divers que vous supportez. La liste ci-après est loin d'être exhaustive, mais constitue une bonne base pour commencer :

• taxe foncière,
• frais de comptabilité (400€/an),
• frais de CGAF (100€/an),
• frais de syndic,
• assurance,
• impôts.

Dans notre exemple, nous allons prendre 500€/an pour les différents frais. L'avantage du statut LMNP est bien évidement de ne pas payer d'impôts pendant de nombreuses années. Notre rentabilité nette reste donc intéressant avec un taux de 3% ((4000 - 500 - 400 100) / 100 000).

Le lmnp
Thomas

Comment revendre un LMNP

Depuis la fin des années 2000, un marché de la revente d'un bien en LMNP, estimé autour de 2 000 biens par an, s'organise petit à petit.

Pourquoi revendre un LMNP ?

Un bien en résidence de services LMNP fonctionne très différemment du marché immobilier. L’intérêt d'un achat est l'amortissement d'un bien LMNP associé comme instrument de défiscalisation. Ce dernier se comprend sur une période longue (30 ans à minima). Au premier abord, il semble difficile de trouver des biens dans l'ancien. On trouve cependant quelques raisons :

• une séparation : Pour diviser au mieux le patrimoine, le couple doit revendre ses biens et en particulier, les biens sous le statut LMNP,
• vendre pour défiscaliser : Sous le statut LMNP, le bien a servi à réaliser de la défiscalisation Censi Bouvard. La fin de la période est terminée. Pour pouvoir lancer une nouvelle opération, le bien doit être vendu,
• vendre pour obtenir des liquidités : La vente d'un bien peut permettre dans acheter deux à crédit. L'effet levier du crédit est une bonne raison de vendre,
• Les amortissements ne font l'objet d'aucune réintégration pour déterminer la plus-value réalisée (les loueurs en LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers). Vous pouvez donc jouer sur ce paramètre pour défiscaliser les revenus de votre entreprise individuelle.

Quelle valeur de revente d'un bien en LMNP ?

Un bien immobilier en LMNP s'évalue sur plusieurs critères :

• La localisation : Il est clair que la localisation d'un bien est un critère. Un bien dans une résidence étudiante s’achète uniquement s'il existe des écoles supérieures à proximité. La valeur du bien est cependant décorrélée d'un studio équivalent dans l’immobilier classique,
• Le bail commercial : Votre bien est lié par un bail commercial à un gestionnaire avec des conditions plus ou moins favorable en votre faveur. Ces conditions ont une répercussion sur la rentabilité future de l'investissement,
• Le gestionnaire : Certains gestionnaires honorent leurs factures dans les délais. D'autres se mettent en faillite plus ou moins volontairement. Le nom de votre gestionnaire a un impact immédiat sur la rentabilité (lié au risque pris),
• La fin de la période du bail : Vous signez généralement un premier bail pour une période de 10 ans. Cela vous donne une visibilité sur 10 ans. Si vous souhaitez revendre au bout de 9 ans, votre acheteur a une visibilité sur seulement un an. Ensuite, le gestionnaire peut stopper le bail, le reconduire à la baisse ou le reconduire dans les conditions initiales. Cela génère un risque pour l'acheteur.

En 2015, la rentabilité demandée dans l'ancien est autour de 5%. En recherchant sur le net des biens à vendre, vous remarquerez rapidement des rendements nettement plus intéressants (6%). S'il est élevé, c'est généralement qu'il y a un risque élevé (le gestionnaire a quelques soucis pour payer son loyer. Le bail arrive bientôt à terme avec une renégociation probable à la baisse). Si vous recevez un loyer de 3 000€ par an, le prix de votre bien est donc estimé à 60 000€ (3000 / 5%). Le risque va ensuite faire baisser le prix (pour faire augmenter le rendement).
Par le calcul précédent, nous en déduisons immédiatement une première perte à acheter un LMNP neuf qui vous assure un rendement de 4%. Vous achetez un studio dans une résidence de service à 75 000€ qui vous rapporte 4% (soit 3 000€). Vous devez malheureusement, vous en séparer rapidement. L'acheteur va lui demander 5% soit 60 000€. Vous avez perdu dans l'affaire 15 000€. Ce principe est extrêmement important à comprendre et la source de bien des déconvenues si vous souhaitez le revendre rapidement.

Remarque 1 : En LMNP, on parle uniquement en hors taxe pour le prix du bien et pour le loyer.
Remarque 2 : Il est à noter que la vente avec le bail d'un bien LMNP depuis 2006 est sans impact sur la TVA.

Je reviendrai dans un prochain article sur une estimation du rendement demandée (5% en 2015). Il me semble actuellement un peu élevé. C'est la première raison pour investir en cette période (la seconde étant les taux extrêmement bas sur 20 ans).

Où revendre un bien en LMNP

Sur le fond, vous pouvez le revendre sur les mêmes supports qu'un bien immobilier. Vous trouverez donc les petites annonces (sur le bon coin, on trouve régulièrement de bonnes affaires). Si vous vendez à un connaisseur du statut LMNP, cela pose évidemment aucun soucis. Dans le cas contraire, cela peut être légèrement plus laborieux à minima pour votre acheteur qui pense acheter de l'immobilier classique.
Vous pouvez choisir de passer par une agence immobilière (ou notaire). La remarque précédente s'applique toujours. L'avantage pour vous est maintenant que le professionnel a son devoir de conseil sur le bien qu'il vend. Vous êtes donc protégés (contre une rémunération évidemment). L'avantage pour ce professionnel est qu'il connait bien la localisation du bien (vous n'avez pas intérêt à en prendre un à l'autre bout de la France).
Vous pouvez choisir de passer par un spécialiste du statut LMNP. C'est probablement un choix judicieux. A partir des critères précédents, il estimera très certainement au plus juste le prix du bien. En cherchant un peu sur Internet, vous remarquerez que vous tombez souvent sur les mêmes. Il maitrise moins la localisation du bien. Par contre, son expertise est idéal pour estimer la qualité d'un bail, d'un gestionnaire, par exemple.

Le lmnp
Thomas

LMNP Censi Bouvard

Le LMNP Censi-Bouvard cherche à associer au statut LMNP certains avantages du dispositif Scelliers.

LMNP Censi-Bouvard

Ce dispositif, prolongé par la loi de finance 2013, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix de l'investissement hors-taxes. Ce dispositif est plafonné à 300 000€. Au-dessus de cette limite, il est possible l'amortissement LMNP s'applique. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans.

Exemple : vous achetez un appartement LMNP dans une résidence étudiante à 100 000€HT. Vous obtenez donc une réduction d'impôt de 11 000€ à répartir linéairement sur 9 ans, soit 1 222€ par an. Êtes vous certain de faire une bonne affaire ?

Comparaison avec l'amortissement LMNP

Si l'on reprend notre exemple précédent, le terrain constitue généralement 10% du prix de l'appartement et ne s'amortit pas. Nous allons donc amortir 90 000€. Si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30%, vous évitez donc de payer 90 000€ * 30%, soit 27 000€ d'impôt. Mieux, vous ne payer pas les prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Vous gagnez  90 000€ * 15,5%, 13 950€ d'impôt supplémentaire.
Les prélèvements sociaux sont donc déjà supérieurs à l'économie d'impôt obtenue par le LMNP Censi-Bouvard.

Quelques soit votre taux d'imposition, le LMNP Censi-Bouvard ne doit pas être fait pour réduire ses impôts. De plus, une revente au bout de 9 ans génèrera probablement une moins-value importante.

Le lmnp
Thomas

Amortissement LMNP

Le cœur d'un investissement LMNP est l'amortissement comptable qui entraine ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux pendant une période très longue.

Amortissement Comptable

L'amortissement comptable d'un investissement correspond à l'étalement de son coût sur sa durée d'utilisation. Par exemple, votre entreprise achète un outil 5 000€. Elle estime que l'outil servira 5 ans (donc en théorie, dans 5 ans, elle doit racheter un nouvel outil). Dans ce cas, plutôt que d'avoir une grosse charge la première année (5 000€), il est possible pendant 5 ans d'avoir une charge de 1 000€.
Il existe plusieurs façon d'amortir un bien. Cependant en lmnp, nous utiliserons que l'amortissement linéaire. La durée d'utilisation est généralement retenue comme durée d'amortissement.

Comprendre l'amortissement en lmnp

En comptabilité, votre logement et votre mobilier sont mis à l'actif de votre bilan. Cela vous autorise à déduire tous les ans une fraction de leur valeur correspondant à leur dépréciation :

• L'amortissement du bien est linéaire sur une période de 25 à 40ans,
• L'amortissement du mobilier est linéaire sur une période de 5 à 10ans,
• Il n'y a pas d'amortissement sur le terrain.

Par exemple, si vous choisissez un amortissement d'un bien de 90 000€ sur 30ans, vous pouvez enlever de vos revenus BIC 3 000€ (90 000 / 30 = 3000) pendant 30 ans. Vous avez, en plus, pour 7 000€ de mobiliers que vous amortissez sur 7 ans. Vous enlevez 1 000€ (7 000 / 7 = 1 000) supplémentaires pendant 7 ans. A chaque changement de mobiliers, vous pouvez évidemment amortir le mobilier neuf.

Si votre bail vous rapporte 4 000€ par an, grâce à l'amortissement votre BIC imposable est donc de 0€ pendant 7 ans, puis de 1 000€ pendant 23 ans et ensuite de 4 000€.

Le montant de l'amortissement fiscalement déductible est limité à vos loyers diminué du montant des autres charges. Fiscalement, la partie de l'amortissement non déductible est reportée sur les exercices suivants à la condition d'avoir été comptabilisés.

Si votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30%, vous économisez uniquement grâce à l'amortissement 1 200€ (30% * 4 000) d'impôt sur le revenu et 620€ (15,5% * 4 000) de prélèvements sociaux pendant 7 ans (un peu moins les 23 années suivantes). C'est l'intérêt du statut LMNP.

Le lmnp
Thomas

Fiscalité LMNP

En LMNP, vous exercez  une activité commerciale avec une fiscalité à connaitre. En fonction de vos recettes annuelles, vous avez le choix entre 2 régimes d'imposition pour un investissement LMNP : le micro-bic et le régime réel

Le régime micro BIC

Le micro BIC peut s'appliquer lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 900 €. Pour en bénéficier, il suffit d'inscrire le montant des recettes perçues dans l'année sur la déclaration de revenus (imprimé 2042C) dans la rubrique "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Vous ne créez pas de déficits. Par contre, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%.

Si les charges déductibles sont supérieures au montant de l'abattement forfaitaire (travaux, intérêt d'emprunt), il est préférable d'opter pour le régime réel. Le changement de régime doit s'effectuer avant le 1er février de l'année concernée pour une période minimum de 2 ans, reconduit automatiquement tous les ans.

Le régime réel

Ce régime impose la tenue d'une comptabilité en respectant les règles des "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Le bien est alors ajouté à l'actif du bilan. Cela vous autorise à l'amortir. La déclaration de revenus s'effectue via l'imprimé 2033.
Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges :

• L'amortissement du bien (linéaire sur 25 à 40ans),
• L'amortissement du mobilier (linéaire sur 5 à 10ans),
• Les travaux d'amélioration,
• Les frais de notaire,
• Les intérêts d'emprunt,
• La taxe foncière,
• Les assurance.

S'il y a un bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables. S'il y a un déficit, il est reporté sur les bénéfices ultérieurs.

Les plus-values

Au moins, dans les résidences de service, il est peu probable de faire une plus-value. En LMNP, vous tombez dans le régime classique des plus-values immobilières et cela même si vous avez amorti une partie du prix d’acquisition.

Le lmnp
Thomas

Investissement LMNP

En matière d'investissement LMNP, plusieurs types de résidence de services sont proposés. Dans ces résidences, les loyers sont dits garantis. Ce terme est légèrement abusé. En effet, le versement du loyer est indépendant de l'occupation de votre logement. Votre gestionnaire vous versera donc un loyer que le logement soit occupé ou inoccupé. Cependant, il est évident que si votre gestionnaire à un taux d'occupation faible, il risque d'avoir des soucis à vous payer votre loyer. En cas de faillite, il stoppera même le paiement.

Nous allons essayer de faire le tour du propriétaire.

La résidence étudiante

Les résidences étudiantes sont des immeubles destinés à loger des étudiants. En toute logique, elles se situent proche des écoles de l'enseignement supérieur, dans des quartiers prisés par les étudiants. Un accès proche des transports en commun (bus, train, ...) semble une nécessité évidente pour cette population.

Une chambre étudiante se compose le plus souvent d'une chambre, d'une petite cuisine et d'une salle d'eau. La surface habitable est donc restreinte (15-20 mètres carrés). En plus, de son studio, l'étudiant peut trouver dans la résidence un service de laverie, d'une restauration, d'une salle détente (billard, équipement de sports).

L'investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant dans les grandes villes. De son côté, l'investisseur trouve des biens à prix réduit pour commencer à investir en LMNP.

La résidence sénior

Le même produit existe pour les personnes du troisième age. Évidemment, la localisation et l'accès aux transports en commun reste ici primordiale.

L'investissement LMNP en résidence sénior est sur un marché particulièrement porteur. Entre 2005 et 2050, l’INSEE indique que les plus de 65 ans passerons de 10 millions à 18 millions, ce qui représente une augmentation de 80 %. On constate aujourd'hui que le 3ième age est réticent à accéder à ce type de logement. Pourtant, après leur installation, ces mêmes personnes ne changeraient pour rien au monde... Avec la baisse de l'aide des familles, le développement de ce type de bien semble promis à un bel avenir.

Classement des 10 premiers gestionnaires de résidences services seniors au T1 2014

Exploitant	Nombre de logements	Nombre de résidences
Domitys	4213	36
Les Hespérides	3741	46
Les Jardins d’Arcadie	3530	34
Les Senioriales	2337	42
Les Villages d’Or	1836	23
La Girandière	1210	13
Espace Et Vie	618	7
DVD (DomusVi, Templitudes)	5676	10
Les Essentielles	527	7
Les Résidentielles	367	5

La résidence EHPAD

La résidence EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) s'adresse ensuite au 4ième age. Dans un cadre médicalisé, les personnes âgées en perte d'autonomie sont accueillies. En plus, des prestations habituellement proposées par les résidences, l'aide à la vie quotidienne et une surveillance médicale sont obligatoires. Ce statut d'EHPAD impose les autorisations suivantes :

• Autorisation de la DDASS,
• Convention tripartite avec le Conseil Général et la CPAM qui lui permet de percevoir des crédits de fonctionnement en contrepartie d’une démarche qualité à respecter,
• Le respect de normes d’hygiène et de sécurité.

Cet agrément des pouvoirs publics, lié aux besoins locaux, assure un taux élevé d’occupation. Le vieillissement de la population dans les années à venir vont contribuer à assurer une forte demande pour ce type de logement. L'investissement LMNP en résidence EHPAD porte de belles promesses à condition d'en avoir les moyens.

Classement des 10 premiers gestionnaires de résidences services EHPAD en 2015

Exploitant	Nombre de lits EHPAD	Nombre de résidences
Korian-Medica	23554	282
Orpea	19063	224
DomusVi	15392	193
Le Noble Age	3906	43
Colisée Patrimoine / Jardins de Cybèle	3748	53
Domidep	3748	53
Emera	3289	42
Groupe SGMR	3195	44
Dolcéa création GDP Vendôme	2660	30
Résidalya / HPA	2263	28

La résidence de tourisme

La résidence de tourisme s'adresse particulièrement aux familles. En plus, des services habituellement proposés par les résidences, ces établissements liés au tourisme proposent des structures de loisirs (piscines, terrains de sports, golf, ...). Historiquement, ils étaient plutôt situés à la mer ou à la montagne. Aujourd'hui, une offre se développe aussi à la campagne ou proche des villes. Elle est particulièrement adaptée à un tourisme de proximité en cours séjour tout au long de l'année. L'investissement LMNP en résidence de tourisme reste difficile à analyser.

La résidence d'affaire

Généralement implantée au cœur d'un quartier d’affaires ou en centre ville, proche des transports et des commerces, la location en résidence d'affaire offre la solution idéale pour des salariés en formation ou en mission, pour quelques nuits ou plusieurs mois, à des prix souvent plus abordables que les hôtels traditionnels. Particulièrement les mois d'été, ces établissement peuvent accueillir des touristes. En plus, des services habituellement proposés par les résidences, ces établissements liés aux professionnels en déplacement proposent une réception 24h/24, une salle de conférence, un accès internet, un espace de remise en forme. La France étant en plus la deuxième destination mondiale pour les congrès, l'investissement LMNP en résidence d'affaire peut s'avérer judicieux avec un emplacement judicieux.

Le lmnp
Thomas

Statut LMNP

Le LMNP est un régime juridique qui s'applique à la location meublée. Le gros avantage de ce statut est de percevoir des revenus défiscalisés sur une durée importante (20-30ans). Pour préparer sa retraite, il apporte donc une solution intéressante si vous êtes fortement fiscalisé.

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, il faut réunir les conditions suivantes :

• être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel,
• rester sous le seuil des 23 000€ TTC par an de loyer,
• tirer de la location moins de 50% de ses revenus.

Il est possible d'investir en matière d'investissement LMNP dans un appartement traditionnel ou dans un résidence de services (tourisme, étudiant, EHPAD, affaire, ...). Le critère de choix entre ces 2 types d'investissement dépend de l'investisseur et en particulier, s'il souhaite gérer les locations.

Avantages du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux avantages :

• L'investissement en LMNP est un outil de défiscalisation très efficace grâce à l'amortissement,
• Le ticket d'entrée est relativement faible, surtout dans le cadre du LMNP ancien,
• Le rendement est intéressant (supérieur à 4% dans le neuf et à 5% dans l'ancien),
• La récupération de la TVA,
• La gestion locative est entièrement géré par le gestionnaire,
• Vous recevez les loyers même si le bien est inoccupé (bail commercial).

Inconvénients du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux inconvénients :

• Vous êtes liés par un bail commercial,
• pour reprendre le bien, vous devez payer une indemnité d'éviction très lourde (Article L145-14 du code du commerce),
• si vous payez l'indemnité, le gestionnaire vous imposera probablement des charges importantes (gestion des espaces communs et des services),
• si vous vendez le bien, vous vendez le bien avec le bail commercial,
• Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur un période contractuelle définie,
• Le gestionnaire peut faire défaut,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut stopper la commercialisation de votre bien,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut baisser la valeur de votre bail,
• l'investissement LMNP est présenté comme un outil de défiscalisation pour votre retraite. Si vous montez une entreprise individuelle, la transmission de votre patrimoine à vos proches est alors couteux.

Indemnité d'éviction du LMNP

L'indemnité d'éviction du code du commerce est définie de manière très large. Je vous cite simplement l'article :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Vous devez l'indemnité d'éviction si vous donnez congé à votre exploitant (ce dernier peut alors contester le congé ou demander une indemnité) ou si vous refusez le renouvellement du bail. Son montant est souvent de 2 ans et plus de chiffre d'affaire TTC. Nous parlons donc d'une somme de 3 à 4 ans de loyer qui vous est versé.

Vous ne devez pas l'indemnité d'éviction si un motif grave et légitime signifié par une mise en demeure par acte extrajudiciaire et que l'infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure ou si l'immeuble est reconnu comme insalubre ou si l'occupation de l'immeuble est jugée comme dangereuse en raison de son état.

Le lmnp
Thomas