Comment comparer 2 placements ?
La comparaison de 2 crédits est très simple sur une période donnée. La banque doit vous fournir le Taux Effectif Global (TEG). A partir de cette information, vous faites la meilleurs affaires avec le TEG le plus bas. La comparaison entre 2 placements comparables se réalise via un indicateur : Le
Taux de Rendement Interne aussi appelé TRI. Vous réalisez une bonne affaire avec le TRI le plus élevé. Vous pouvez alors répondre facilement à cette question : dois je réaliser un
investissement LMNP ou conserver mon argent sur le livret A, par exemple?
Calculer le TRI
Le TRI utilise les flux de trésorerie (l'argent qui entre et qui sort pendant le projet) pour déterminer le taux d’intérêt équivalent que devrait vous rapporter votre argent. Si l'on reprend l'exemple précédent d'un investissement LMNP en cash
, nous obtenons le tableau suivant :
| année | flux | remarque |
| 1 | -100k€ | => achat
100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€ |
| 2 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 3 |
| => gain 5k€ |
| 4 |
| => gain 5k€ |
| 5 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 6 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 7 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 8 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 9 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 10 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 11 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 12 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 13 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 14 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 15 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 16 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 17 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 18 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 19 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 20 | 5k€ | => gain 5k€ |
| 21 | 105k€ | => vente 100k€ gain 5k€ |
Avec Excel, il est simple d'obtenir le TRI de 5%. La
rentabilité du LMNP est ici largement meilleur que l'argent sans risque (le livret A par exemple).
A l'aide du TRI, nous pouvons aussi optimiser notre stratégie d'investissement. Nous allons finançer notre résidence d'affaire via un prêt de 100k€ avec un prêt à 3% pendant 20ans. Avec l'assurance, nous remboursons 6721€ par an.
| année |
flux |
remarque |
| 1 |
-6 721€ |
achat 100k€ crédit 100k€ frais de notaire 5k€ gain 5k€ remboursement de prêt
6721€ |
| 2 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 3 |
|
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 4 |
|
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 5 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 6 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 7 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 8 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 9 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 10 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 11 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 12 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 13 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 14 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 15 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 16 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 17 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 18 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 19 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 20 |
-1 721€ |
| => gain 5k€
remboursement de prêt 6721€ |
|
| 21 |
98 278€ |
| => vente 100k€ gain 5k€ remboursement de prêt 6721€ |
|
Excel nous donne maintenant un TRI de 7.27%. Il est donc plus judicieux d'investir dans votre résidence de service à partir d'un prêt.
Conclusion liée à l'utilisation du TRI
Nos 2 investissements semblent ici très rentable. Il est intéressant de prendre quelques risques sur une longue période pour investir en particulier à crédit. Cela dit comparons nous bien la même chose ? Dans un cas, l'investissement initial est de 100 000€. Dans le second cas, on investit une somme moindre pendant 20ans. La somme de 100 000€ peut alors rester sur le placement de votre choix et améliorer votre investissement. Nous chercherons bientôt à répondre à cette question.
Pour comprendre le calcul, n'hésitez pas à le reprendre avec un prêt in fine par exemple. Le
statut lmnp entraine une fiscalité nulle pendant de nombreuses années. Il est évident que la fiscalité est à prendre en compte dans vos tableaux des flux financiers.
Le lmnp
Thomas
