Vous avez compris l'intérêt d'un investissement avec le statut LMNP. Vous étudiez comment revendre votre résidence, si nécessaire et vous remarquez que financièrement, l'ancien a peut être, quelques atouts.
Un argument vendeur est aussi d'avoir l'assurance de percevoir des loyers pendant un laps de temps (généralement entre 9 et 12ans) que l'appartement soit occupé ou vide. Ce point est aussi trompeur. Il est vrai que l'appartement soit occupé ou vide ne joue pas sur votre rémunération. Cette dernière, à travers le bail commercial, dépend du bon vouloir du gestionnaire. Si sa santé financière est bonne, il vous versera votre rémunération. Par contre, s'il fait faillite, vous ne toucherez rien.
Maintenant que nous avons enlevé les arguments vendeur regardons surtout les points qui vous permettent de choisir.
L'achat en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement ou encore vente sur plan) entraine le paiement selon un échéancier précis, de votre appartement. Vous avancez donc l'argent et en face, vous avez 0€ de revenu. La période peut s'étaler sur 2 ans. Après cela, le gestionnaire, dans le bail peut avoir demandé une période (un trimestre) pour mettre en route son affaire. Ce point est loin d'être anodin sur votre rentabilité. votre objectif est de faire travailler au maximum votre argent. Ici, il ne travaille pas et dans le cas d'un achat à crédit, vous payez des intérêts, en plus. En contre-partie, les frais de notaire sont moindres.
En essayant de comparer des logements et des gestionnaires comparables évidemment, vous vous apercevez que le rendement dans le neuf est de 4%. Dans l'ancien, vous avez 5%. A quoi correspond le 1% de différence ? Il prend en compte certainement la vétusté du bien. Il prend surtout en compte le risque que le bail ne soit pas renouvelé à l'échéance. Vous achetez donc un bien à 100 000€ qui vous rapporte 4%, soit 4 000€. Pour assurer les 5% de rendement, vous pouvez déjà vous attendre à le revendre 80 000€ (4000/5%). Vous perdez donc 20 000€ dans l'affaire.
Le lmnp
Thomas
Achat LMNP neuf
Un argument vendeur est de récupérer la TVA sur l'achat d'un logement dans une résidence de service et donc, de réduire le coût de votre achat de 20%. Ce point est trompeur, vous achetez et vous revendrez votre bien sur le montant Hors taxe (HT). Par contre, vous avancez la TVA qui vous est remboursée par l'état. Le montant TTC a néanmoins un avantage : vous pouvez comparer sans calculatrice avec le prix du marché du quartier.Un argument vendeur est aussi d'avoir l'assurance de percevoir des loyers pendant un laps de temps (généralement entre 9 et 12ans) que l'appartement soit occupé ou vide. Ce point est aussi trompeur. Il est vrai que l'appartement soit occupé ou vide ne joue pas sur votre rémunération. Cette dernière, à travers le bail commercial, dépend du bon vouloir du gestionnaire. Si sa santé financière est bonne, il vous versera votre rémunération. Par contre, s'il fait faillite, vous ne toucherez rien.
Maintenant que nous avons enlevé les arguments vendeur regardons surtout les points qui vous permettent de choisir.
L'achat en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement ou encore vente sur plan) entraine le paiement selon un échéancier précis, de votre appartement. Vous avancez donc l'argent et en face, vous avez 0€ de revenu. La période peut s'étaler sur 2 ans. Après cela, le gestionnaire, dans le bail peut avoir demandé une période (un trimestre) pour mettre en route son affaire. Ce point est loin d'être anodin sur votre rentabilité. votre objectif est de faire travailler au maximum votre argent. Ici, il ne travaille pas et dans le cas d'un achat à crédit, vous payez des intérêts, en plus. En contre-partie, les frais de notaire sont moindres.
En essayant de comparer des logements et des gestionnaires comparables évidemment, vous vous apercevez que le rendement dans le neuf est de 4%. Dans l'ancien, vous avez 5%. A quoi correspond le 1% de différence ? Il prend en compte certainement la vétusté du bien. Il prend surtout en compte le risque que le bail ne soit pas renouvelé à l'échéance. Vous achetez donc un bien à 100 000€ qui vous rapporte 4%, soit 4 000€. Pour assurer les 5% de rendement, vous pouvez déjà vous attendre à le revendre 80 000€ (4000/5%). Vous perdez donc 20 000€ dans l'affaire.
Achat LMNP ancien
Avec l'achat dans l'ancien, vous avez un bail dont l'échéance arrive bientôt. Vous prenez donc un risque qu'il ne soit pas reconduit ou renégocié à la baisse. Vous devez donc estimer ce risque. Dans le cas d'un logement étudiant en centre ville au milieu des universités et avec un gestionnaire à la bonne réputation, il est peu probable qu'il libère cet emplacement. Vous pouvez considérer ce risque donc relativement faible. Dans le cadre d'un EHPAD vieillissant au fond d'un village ou un nouvel établissement vient d'ouvrir, le risque est certainement plus grand.Le lmnp
Thomas
