investissement et taux de crédit

Effet de levier du crédit

Sur un achat locatif en LMNP ou traditionnel, l'effet de levier financier qu'apporte le crédit, est un élément important. Il dépend essentiellement de 2 paramètres :

1. Le rendement net de l'épargne disponible,
2. Le coût réel du crédit immobilier.

Le rendement net de votre épargne dépend comment votre argent est placé. S'il est placé sur un livret A, en avril 2016, il rapporte uniquement 0.75%. J'ose imaginer que vous obtenez un meilleur rendement que cela (le livret A devrait correspondre à votre épargne de précaution). Un placement dans une résidence de service étudiante rapporte environ 5%.

Le coût réel du crédit immobilier est dépendant du taux des OAT (obligation d'état à 10 ans) et des conditions de refinancement de la BCE. Aujourd'hui, on constate des taux historiquement bas à 1,97% en moyenne.

Taux des crédits immobiliers

L'effondrement du coût du crédit autorise un rendement faible de votre épargne pour obtenir un effet de levier maximum.

Durée du crédit

En fonction de la durée du prêt, vous obtenez un taux différent. Plus la durée est faible et plus le taux est bas. Cette évidence a une conséquence sur l'effet de levier. Sur une durée courte, vous pouvez très bien avoir un effet de levier bénéfique alors que sur une durée longue, ce dernier va jouer en votre défaveur.
Si le rendement de l'épargne est faible comparé au coût du crédit,

• alors une durée courte du crédit est préférable,
• sinon les taux du crédit sur les différentes échéances sont à étudier.

Sur 10 ans, vous obtenez un prêt à environ 1.2%. Sur 20 ans, vous montez déjà à 1.8%. Si l'allongement de la durée du crédit entraine un surcoût important, il faut alors privilégier le crédit sur la durée la plus courte.
Actuellement, nous pouvons nous poser une dernière question : Sur 25 ans, votre crédit sera à environ 2,2%. Vous décidez de privilégier l'effet de crédit en prenant un taux à 10ans. Bien évidemment, dans 10 ans, vous rechercherez un nouvel effet de levier. A combien seront les taux dans 10 ans? Je n'ai évidemment pas la réponse. Il est cependant probable que même pour une nouvelle durée courte, votre taux sera largement supérieur au 2,2%. Il me semble donc judicieux de privilégier une durée longue quitte à perdre un peu d'effet de levier et de chercher un nouvelle investissement à crédit.

Le lmnp
Thomas

LMNP Changement de gestionnaire

Mon achat LMNP en résidence étudiante sur Lyon avance lentement. J'ai préparé mon dossier pour mon financement entièrement à crédit. J'ai trouvé mon prêt sur la totalité de l'achat via un courtier. Au bout de 3 mois, l'argent est disponible sur mon compte. Par contre, je n'ai toujours pas de nouvelles du notaire. Je finis par demander des nouvelles aux vendeurs "une agence immobilière spécialisée dans le LMNP". Il m'annonce que le gestionnaire Nexity Studea a annoncé qu'il arrêtait la gestion à la fin du bail.

Changement de gestionnaire LMNP

Nexity Studea propose plusieurs repreneurs. Park and Suites, OSE et quelques autres gestionnaires sont sur les rangs à l'association qui représente les propriétaires.
Il est évident que je n'ai pas envie d'acheter un nouveau bien avec Park and Suites. Ma première réaction est donc de demander de casser la vente dans le cas ou ce dernier serait le repreneur. Pour être franc, je ne crois pas en cette possibilité. Pour moi, il n'y a pas les conditions d'achat n'ont pas réellement évoluées : je connais la date de fin de bail et la possibilité que Nexity Studea ne renouvelle pas. Pourtant, cela semble possible.
Enfin, le choix de l'association se porte sur le gestionnaire OSE. Les conditions d'exploitation sont établies pour 9 nouvelles années (à compter de septembre 2016 à la suite du bail de Nexity). Les loyers sont payés mensuellement. Cela évite d'avoir besoin d'une trésorerie trop importante. L'indice de revalorisation est de 100% de l'ILC. Quelques soit l'indice retenu, les baux commerciaux sont généralement plafonnés à 1% voir 2% de l'indice. L'objectif de la BCE est de nous remettre de l'inflation. Sur le LMNP, nous risquons alors d'être perdant. En utilisant 100% de l'indice, nous craignions moins un retour de l'inflation.
Le point négatif est la baisse du loyer de 510€ par an à 4638€HT. En valorisant l'appartement à 5,3%, cela diminue la valeur de l'appartement de 10 000€. On me propose une compensation de 6 ans du loyer de 3060€HT (6 * 510€) payé quelques jours après la signature.
Finalement, je peux amortir le bien sur la valeur initiale. Le surloyer couvre le remboursement des prêts cette année. Je suis moins exposé à l'inflation. Le rendement reste intéressant (il y a finalement relativement peu de bien sur le marché). Je décide donc de confirmer l'achat.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+4 638€
	-6 688€	+4 638€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 170€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 110€ tous les mois dès 2016. Les 3 060€ de surloyer et les 1 500€ entrainent aucun effort d'épargne pendant environ un an pour mon "entreprise individuelle LMNP". Le premier objectif étant de rembourser le prêt sur 14 ans du LMNP Park and Suites, cela fait gagner un an sans apporter de trésorerie.

Le lmnp
Thomas

Achat LMNP Ose Lyon

En octobre 2015, j'ai donc réalisé 2 achats LMNP avec plus ou moins de succès : L'achat Park&Suites en résidence d'affaire tourne avec quelques difficultés pour obtenir mes loyers. Ce point oblige surtout à avoir une trésorerie importante pour pouvoir rembourser le prêt si le loyer est versé avec 6 mois de retard. L'achat Nexity Atalante en résidence étudiante, est pour l'instant particulièrement bon. La gestion du syndic (Nexity) et le gestionnaire est particulièrement efficace. C'est vraiment le placement idéal pour une gestion minimum.
Je constate que le coût de la comptabilité s'améliore légèrement avec le nombre de placements : Avec 2 résidences de service, mes frais de compatibilité sont passés de 10% à 6,5% de mes revenus. En ajoutant un nouveau bien, je baisserai encore un peu, mais cela va vite devenir marginal. Le second biais sur lequel je peux jouer est la valeur du bien. 100€ (frais fixe de comptabilité par investissement) sur 3000€ entraine des coûts de 3% alors que 100€ sur 6000€ minimise le coût à 1,5%. Je vais donc chercher un investissement autour de 100 000€ pour optimiser la comptabilité étant rassuré sur le paiement des loyers de Nexity Studea.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Dans un soucis de diversification géographique, je cherche une ville étudiante différente de mon second investissement LMNP. Quitte à avoir un bien distant, je souhaite aussi avoir l'occasion de passer le voir. De plus, les frais de déplacement passeront au moins partiellement dans la comptabilité. Je tombe ainsi sur une résidence étudiante située à Lyon (69007). Bien évidemment, la localisation est proche des écoles, du métro et du centre. La rentabilité de 5,11% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire sans soucis (et que j'ai testé). Le prix de vente de 102 500€ sera finalement négocié à 97 500€

Nexity Lyon	97 500€
Notaire	8 100€
Loyer annuel	5 147€
Charges annuelles	480€
Taxe foncière	339€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 500€.
Je passe toujours par mon courtier pour me financer. Il me trouve un premier prêt de 71 475€ sur 25 ans à 2.27% et un second prêt de 36 000€ sur 10 ans à 1,53%. Le décès de l'investisseur LMNP dans une entreprise individuelle est désastreux. Je décide donc de prendre l'assurance de la banque sur le capital initial. Le principe est toujours le même, mais la différence entre le capital initial et le capital restant du, même taxée, limitera les conséquences de l'ensemble des assurances. Cela me fait 238€ d'assurance annuelle.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+5 147€
	-6 688€	+5 147€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 128€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 150€ tous les mois dès 2016. Il est aussi à noter que les 1 500€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. C'est toujours appréciable.

Le lmnp
Thomas

Nexity Studéa

Nexity Studéa : un leader en développement

Depuis 1987, Nexity Studéa se développe pour devenir aujourd'hui le leader de la résidence étudiante en France. En 2013, le groupe gère 170 résidences pour un parc locatif de plus de 20 000 logements en France et en Suisse. 2 dates clés sont à retenir :

• 2007 : Le groupe Nexity rachète le numéro 1 de la résidence de service Lami service qui aboutira en 2012 à la création d'une enseigne commune Nexity Studéa,
• 2012 : Le groupe Nexity Studéa acquière le groupe Icade Résidences Services (+60 résidences de services)

Derrière Nexity Studéa, on retrouve toujours le promoteur et constructeur immobilier Nexity. Ainsi, le groupe s'assure de nouveaux emplacements bien placés. Sur Lyon, il s'autorise ainsi à sélectionner ses meilleurs résidences en ne gardant que les plus rentables. Évidemment, ce genre de sélection s'effectue souvent au détriment de l'investisseur LMNP.  Néanmoins, cela reste une excellente référence pour un investissement dans une résidence étudiante.

Le lmnp
Thomas

LMNP et taux endettement

Taux d'endettement de 33%

Aujourd'hui, le taux d'endettement maximum d'un ménage n'est fixé par aucune règle juridique. Néanmoins, les banques considèrent généralement que la part des revenus consacrée aux remboursement de crédits ne doit pas excéder 33%. Pour faire simple, vous prenez donc, votre salaire net en incluant les primes et un éventuel 13ème mois et vous divisez par 3 pour obtenir la somme que vous pouvez raisonnablement rembourser. Par mois, si vous gagnez 1200€ net, vous pouvez en théorie rembourser 400€. Si vous gagnez 2400€ net, vous pouvez rembourser 800€. Le calcul est donc simple. Pourtant dans le premier cas, le banquier risque de ne pas accepter un dossier à plus de 30% alors que dans le second cas, un taux de 35% peut passer.

Le banquier regarde un second critère qui est le reste à vivre. Il se définit par la somme d’argent nécessaire qu’il doit rester à une personne, une fois son loyer et ses mensualités de crédits déduits de son salaire, pour manger, s’habiller, se déplacer, etc… Comme le taux d'endettement maximum, il n'y a aucune règle juridique pour le fixer. La banque le fixe donc en fonction de ses propres critères comme le lieu d'habitation (Paris nécessite probablement un reste à vivre supérieur à un petit village en province), comme le nombre de personnes dans votre foyer (le chauffage n'est pas multiplié par 2 si vous êtes en couple) ou comme votre situation professionnelle (même si vous multipliez sans soucis les CDD, vous n'êtes pas à l’abri d'un pépin de santé)...

On observe que le taux d'endettement et le reste à vivre sont 2 critères relativement arbitraires. Cependant, ils sont des garde-fous importants. Avec un reste à vivre de 800€, les conséquences d'un accident de voiture ne sont pas identiques à un reste à vivre de 10 000€...

LMNP et taux d'endettement

Un investissement LMNP, surtout en entreprise individuelle reste pour le banquier un crédit immobilier. Il va donc regarder votre taux d'endettement et votre reste à vivre avec les conséquences de votre projet. Il va généralement prendre 80% du loyer à ajouter à votre revenu.

Avant le projet LMNP

Salaire net : 50 000€/an
crédit : 9 000€/an

Taux d'endettement : 18%

Je décide d'acheter une résidence d'affaire Park & Suites à 90 000€ qui me rapporte 3 600€/an.

Après le projet LMNP Park & Suites

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an

Mon taux d'endettement monte à 29%. Mon banquier va me suivre sans poser trop de soucis. Je continue donc mes emplettes en profitant des taux bas du crédit. J'achète une résidence étudiante Nexity à 68 000€ qui me rapporte 3 400€/an.

Après le projet LMNP Nexity

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an + 80% * 3400€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an + 3 600€/an
Le taux d'endettement est maintenant à 35%. Mon banquier analyse maintenant mon reste à vivre. Il m'accorde mon prêt toujours sans poser trop de soucis.

Je suis en négociation pour passer à 40%. Cela passe toujours. Par contre, il m'a mis en garde sur le projet suivant. La solution pour moi est de rembourser le crédit de 9 000€/an. Le crédit sur la résidence principale arrive bientôt à son terme. Il m'est préférable d'investir à crédit plutôt que de rembourser les mensualités (à un taux élevé et pourtant excellent à l'époque). Je vais donc probablement rembourser ce crédit. Je mettrai à jour ce billet en fonction de mes futurs achats.

Réflexion sur le taux d'endettement en LMNP

On observe que finalement notre taux d'endettement augmente par rapport au taux de 80% retenu par votre banquier pour les revenus tirés du loyer. Pour ne pas faire évoluer ce taux, il suffit de payer 80% du bien à crédit et le reste en CASH. 

Ma stratégie LMNP est donc claire. Premièrement, je cherche à monter à un taux d'endettement légèrement plus élevé que 40%. Ensuite, j'investis avec un crédit sur 80% de l'achat pour ne pas faire évoluer mon taux d'endettement. Évidemment, je serai alors limité : 

• par ma capacité d'épargne : un projet nécessitera 20 000€ de cash,
• par la durée d'épargne : pour l'instant, j'investis sur 25 ans (mon départ en retraite). Par contre, d'ici 2 ans, je vais devoir passer sur une durée de 20 ans,
• par les taux : aujourd'hui, sur 25 ans, le taux est à moins de 2%. S'il monte à 5%, les remboursements seront nettement plus élevés sur les prochains projets.

Compensation des revenus

Je n'ai pas mentionné un dernier point. Les banques utilisent 2 manières de calculer vos revenus pour des revenus immobiliers :

• Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges)  / revenus,
• NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit  / (revenus + loyers nets hors charges).

En enlevant donc le crédit de 9 000€ sur ma résidence principale, on obtient :

• Compensation des revenus : endettement = (6600 – 80% * 3600)  / 50 000 = 7%,
• NON compensation des revenus : endettement = 6600  / (50 000 + 80% * 3600) = 13%.

Le taux évolue donc très fortement en fonction de la méthode de calcul. Rapidement, il est donc nécessaire de trouver une banque effectuant la compensation des revenus. Passer par un courtier est la manière la plus simple pour cela...

Le lmnp
Thomas

Financement LMNP Nexity Atalante

Financement LMNP Nexity Atalante

Mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné est lancé. Mon entreprise individuelle fonctionne avec la comptabilité associée. Je vais donc me lancer dans la recherche d'un second bien en améliorant plusieurs points. La qualité du gestionnaire me semble un point à regarder en priorité. Park and Suites (Appart'city) paye ses loyers avec des retards trop importants : si l'on réalise du LMNP via une résidence de service, on cherche à avoir une gestion le plus simple possible. Le second point est la durée du prêt. En augmentant cette durée,  j'ai un effort d'épargne qui se rapproche de 0€ tous les mois. Je partirai donc sur un prêt de 25ans qui correspond à mon passage à la retraite.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Je jette mon dévolu sur une résidence étudiante située à Rennes. La localisation proche des écoles, du métro et du centre me parait idéale. La rentabilité de 5,24% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire théoriquement sans soucis. Le prix de vente est à 65 000€ finalement négocié à 62 000€

Le Lodge St Germain	62 000€
Notaire	6 400€
Loyer annuel	3 343€
Charges annuelles	216€
Taxe foncière	279€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 100€.

Je décide de passer à nouveau par un courtier. Le constat est très simple. Il négocie un taux plus avantageux que moi. En plus, j'ai l'assurance directement sur le capital restant du. De plus, j'y passe un minimum de temps. L'activité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une seconde activité et minimiser le temps a y passer me convient parfaitement. J'obtiens un prêt sur 15 ans à 1,65% et un prêt sur 25 ans à 2,07% (les remboursements sont lissés). Mes remboursements passent alors de 290€ € par mois avec une assurance pour commencer à 12€ par mois.

année 2015	débit	revenu
remboursement prêt	-3 480€
assurance prêt	-144€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-279€
frais de copropriété	-216€
loyer		+3 343€
	-4 219€	+3 343€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 75€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015. Il est aussi à noter que les 1 100€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. Cela n'est pas négligeable.

Le lmnp
Thomas

bilan LMNP 2015 avec Park and Suites

A partir de 2015, mon premier investissement LMNP, le Lodge St Germain de Park and Suites à Cesson Sévigné entre réellement dans sa phase d'exploitation. Après une petite période d'adaptation, la comptabilité LMNP s'effectue sans trop de soucis via un échéancier. Il faut absolument scanner tous les documents. Il est étonnant de voir qu'un bête tableau d'amortissement que tous les tableurs savent calculer est nécessaire pour tenir une comptabilité. Enfin, au final, on s'en sort et aujourd'hui, je suis relativement efficace pour fournir les éléments...

Arnaque Appart'City ou Park and Suites

Sous ce titre un peu accrocheur, je vais revenir au statut LMNP. Dans les inconvénients du LMNP, j'ai déjà signalé que la qualité du gestionnaire était extrêmement importante. Dans mon cas, j'avais rapidement regardé sur le web. J'avais trouvé une société en développant qui finalement me donnait plutôt confiance. J'achetais directement avec le promoteur, le groupe Lamotte. Il n'avait pas intérêt à proposer un mauvais produit (Rennes reste une petite ville et il propose à la vente un nombre important de programme). Je suis parti sur ce gestionnaire un peu trop rapidement.

Dans le bail commercial, il est marqué :
- Le loyer sera payé à terme échu en quatre échéances trimestrielles de même montant et au plus tard le dix du mois suivant.

La réalité est que notre gestionnaire, pour l'instant paye avec au minimum un mois de retard son loyer. Le T3 2015 a même été payé avec trois mois de retard. Il est très compliqué de le joindre par téléphone ou par mail. Dans le cas ou il répond (par téléphone), son unique objectif est de faire patienter les propriétaires 1 mois, 15 jours supplémentaires. Sur le fond, les loyers sont pour l'instant, payés. Dans mon cas, j'ai la trésorerie nécessaire, ce n'est donc pas très grave. Néanmoins, si pour le loyer du T2 2015, il paye avec un mois de retard, si pour le loyer du T3 2015, il paye avec trois mois de retard. Avec combien de mois de retard, Park and Suites va t'il payer le T4 2015 ? Sachant que l'on ne peut faire confiance à Park and Suites sur ce point, comment obtenir une date fiable ?

Pour le paiement du loyer du T3 2015, j'ai donc commencé à être plus rigoureux. J'effectue donc un courriel de rappel pour signaler que le loyer doit être payé au plus tard le 10 du mois. Le 11 du mois, j'effectue donc une lettre avec accusé de réception de mise en demeure. Le coût reste modique (une lettre avec accusé de réception). Néanmoins, si l'on devait un jour passer devant les tribunaux, le rappel et la mise en demeure sont des éléments importants. De plus, dans la mise en demeure, il est mentionné le taux des intérêts sur le loyer non payé. Le taux légal étant relativement élevé, le passage devant un tribunal n'est pas forcément financièrement un mal...

Vous avez certainement remarqué que le bail commercial est signé avec Park and Suites. Par contre, j'associe systématiquement Park and Suites avec Appart'city. La raison est que les 2 sociétés en 2015 en fusionner. Le bail commercial est donc signé maintenant avec le premier acteur des résidences d'affaire. Appart'city a une réputation sulfureuse sur le paiement des loyers. Depuis cette fusion, je note que le paiement des loyers est passé d'un mois de retard à trois mois. Cela s'arrangera t'il en 2016. L'avenir nous le dira!

Bilan financier de l'appartement Park and Suites

En 2015, les prêt sont nettement à la baisse. Je profite donc de l'été pour renégocier le prêt et pour passer les assurances sur le capital restant du. J'obtiens un prêt sur 7 ans à 1,13% et un prêt sur 14 ans à 1,57% (les remboursements sont lissés). Mes remboursements passent alors de 609€ à 537€ par mois. Au niveau de l'assurance, je passe de 17€ à 12€ par moi avec une somme qui diminue tous les ans (le capital restant du baisse tous les ans).

année 2015	débit	revenu
remboursement prêt	-6 445€
assurance prêt	-144€
comptabilité	-476€
taxe foncière	-82€
frais de copropriété	-150€
loyer		+3 682€
	-7 297€	+3 682€

Avec la renégociation du prêt, je dois donc réaliser un effort de 300€ mensuel pendant 14 ans pour augmenter mon patrimoine de 145€ tous les mois.
Cela entraine une réflexion sur la durée du prêt. Un prêt sur votre résidence principale, sur votre voiture est un prêt ou finalement les intérêts font le bonheur de votre banquier. Les intérêts diminuent votre niveau de vie aujourd'hui sans l'améliorer demain. Si vous vous lancez dans un investissement LMNP, votre niveau de vie aujourd'hui est correct. Vous cherchez plutôt à anticiper sur l'avenir et en particulier sur la baisse des revenus à la retraite. Il est donc correct d'essayer d'allonger au maximum la durée du prêt et de diminuer l'effort d'épargne. Vous préservez alors votre niveau de vie actuel. En corollaire, Cela signifie qu'il faut donc privilégier des durée très longue (25 ans) et donc commencer très tôt à préparer votre retraite. En conclusion, le projet LMNP est cohérent avec mes attentes. Le point négatif est vraiment la qualité du gestionnaire Park and Suites (ou Appart'city) avec la difficulté à obtenir le paiement du loyer. Le point positif est la baisse de 50€ par mois de mon effort d'épargne.

Le lmnp
Thomas

Financement LMNP Park & Suites

J'ai décidé de réaliser mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné. Le promoteur a achevé de me convaincre en passant sous silence les 2 points négatifs de ce type de produit : la qualité du gestionnaire (Park & Suites tarde à effectuer le virement des loyers) et les conséquences du décès de l'investisseur (paradoxalement, le discours est axé sur un complément de revenu à la retraite).
Je vais maintenant optimiser le financement de l'appartement.

Financement de l'appartement Le Lodge Park & Suites

La première négociation s'effectue bien évidemment avec le promoteur. Le hasard fait qu'un collègue de travail effectue la même démarche patrimoniale que moi. Nous profitons donc pour faire baisser le prix sur les 2 appartements de 3 000€.
La seconde négociation s'effectue avec les banques. Nous disposons déjà d'un financement assuré par le promoteur à 3,5% sur 15 ans. C'est donc le point de départ de la négociation sachant que ce taux est considéré à l'époque comme très intéressant. Toujours en jouant sur le fait d'être deux, nous le descendrons à 3,26% au Crédit Agricole. Dans la phase de construction de l'immeuble, je paye uniquement les intérêts. Les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
La dernière négociation s'effectue pour l'assurance du prêt. En partant du principe que j'ai dépassé les 40 ans (les banques fournissent le même taux d'assurance quelques soit l'age), je ne me suis pas vraiment battu sur le sujet. Tous les mois, je devrais verser 17€ par mois pour en cas de décès être remboursé sur le capital initial. Je n'ai pas pris l'assurance invalidité pour une raison très simple. Contrairement à votre logement personnel, en cas d'invalidité, vos revenus continuent de tomber régulièrement. De plus, dans mon cas, je dispose de la somme pour payer cash l'appartement LMNP. Cela diminue notablement la facture.

Livraison de l'appartement Le Lodge Park & Suites

La signature de l'acte notarié est réalisée en décembre 2012. Sur cette première année, mes frais se résument à 17€/mois d'assurance, 3 000€ de réservation et de 3 150€ de frais de notaire, soit 6 219€ financés par mon apport.

L'année 2013 entraine la création de mon entreprise individuelle et par conséquence, le début de la comptabilité LMNP. Je découvre aussi une bonne surprise : Le prêt est débloqué sur le montant TTC. Je n'ai donc pas à avancer la TVA. Au final, le remboursement du prêt (la parti débloquée) et l'assurance sont inférieurs à la TVA. Je récupère sur mon apport 1 000€.
L'année 2014 voit l'achèvement de l'immeuble avec un décalage de la livraison de janvier à juin 2014. L'impact est surtout sur la trésorerie que vous avez besoin : tous les mois de retard, vous déboursez 626€ pour le remboursement du prêt et pour l'assurance sans mettre un loyer en face. L'année 2014 voit aussi la première facture du cabinet comptable (348€). Le loyer du T3 2014 constitue mon premier revenu  (1 039€). Il est important de noter que le revenu nous est payé TTC. Cela signifie donc que nous rembourserons 10% à l'état.
En ajoutant un apport de 4 000€, j'ai donc financé l'année de l'entreprise et je peux faire un premier bilan prévisionnel pour les prochaines années :

année 2014	débit	revenu
remboursement prêt	-7 305€
assurance prêt	-207€
comptabilité	-348€
taxe foncière	-
frais de copropriété	-
loyer		+3 740€
	-7 861€	+3 740€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 345€ par mois pendant 15 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015.

Le lmnp
Thomas

décès de l'investisseur LMNP

Par sa simplicité, par son coût modique, l'entreprise individuelle, est la structure privilégiée pour investir avec le statut LMNP. Malheureusement, un risque fiscal important est à prendre en compte.

Remboursement d’un crédit par une Assurance Décès Invalidité en LMNP

Par son ticket d'entrée relativement important (supérieur à 50 000€), l'investissement LMNP est généralement réalisé à crédit plutôt qu'en cash. Votre entreprise se retrouve donc associé à un emprunt bancaire couvert par une Assurance Décès Invalidité au profit de la banque. En d'autres termes, en cas de décès de l'investisseur, si l’emprunteur décède, la garantie est mise en œuvre et la dette de l’entreprise est effacée. Est ce une bonne affaire ?

Sur votre maison familiale, vous permettez probablement à votre famille de conserver la maison. C'est donc très certainement une bonne affaire.
Sur votre entreprise individuelle, le résultat est légèrement différent. La première étape est identique. La dette de l'entreprise est effacée avec la mise en œuvre de la garantie. Vous venez malheureusement de toucher un revenu exceptionnel. Cela a deux conséquences fiscales :

1. une imposition du revenu exceptionnel : A votre décès, les comptes de l'entreprise sont arrêtés. Rapidement, le résultat de l'année sera donc les loyers déjà perçus, plus le revenu exceptionnel moins l’amortissement (et la réserve d'amortissement). Ce résultat viendra alors s'ajouter à vos autres revenus et sera donc taxé à votre taux marginal d'imposition et aux cotisations sociales. Pour un emprunt de 100 000€, vous êtes donc probablement imposable au moins à 41%, plus les 15,5% de cotisations sociales. Pour vos héritiers, la facture avoisine déjà les 50 000€. On comprend facilement qu'il est préférable de décéder début janvier que fin décembre. Il est aussi préférable de clôturer l'année ou la réserve d'amortissement est maximale.
2. un accroissement de la valeur de l'entreprise : votre entreprise ne possédant plus de dettes, sa valeur est égale à la valeur des biens. Cette valeur sera alors prise dans l'actif successoral et donc taxée. Il est fort probable d'être taxé de 20% supplémentaire. Sur les 100 000€ de l'exemple précédent, il ne restait déjà plus que 50 000€ avec la première conséquence. Avec 20% de frais de succession, il reste donc 40 000€ à votre héritier et un chèque de 60 000€ à faire à l'état...

Remarque : j'ai essayé de mettre des chiffres pour marquer les esprits. Il est évident qu'en fonction de votre cas particulier, ils sont à adapter... Cependant, les coûts (et donc, les conséquences) liés à cette assurance sont à prendre en compte. Les sommes en jeu sont importantes.

Si vous vous retrouvez à prendre une ADI (Assurance Décès Invalidité), il est donc impératif d'essayer de minimiser le remboursement de la dette et donc de s'assurer uniquement sur le capital restant du. Si vous avez emprunter vos 100 000€ sur 20 ans, au bout de 12 ans, vous aurez remboursé environ la moitié de votre prêt. Les conséquences seront donc aussi divisées par deux.
Si malheureusement, vous décédez, il peut être judicieux de prévoir à titre personnel (donc pas sur le compte de l'entreprise) une assurance décès avec comme bénéficiaire vos héritiers. Cependant, je vous l'accorde, il parait aberrant de prendre une assurance pour se prémunir des conséquences d'une assurance...

En entreprise individuelle, le montant du profit exceptionnel est égal au solde de l’emprunt figurant au passif du bilan de l’entreprise et remboursé par le jeu de l’assurance souscrite en garantie. En matière de BIC, l’article 38 quater du CGI autorise à étaler sur 5 ans le profit à la condition que les héritiers continuent l'exploitation.

Remarque : S'il existe une caution personnelle en garantie de la créance du préteur, il est possible d'éviter toute imposition. Si vous maitrisez ce genre de montage, n'hésitez pas à me les présenter.
Le lmnp
Thomas