LMNP et taux endettement

Taux d'endettement de 33%

Aujourd'hui, le taux d'endettement maximum d'un ménage n'est fixé par aucune règle juridique. Néanmoins, les banques considèrent généralement que la part des revenus consacrée aux remboursement de crédits ne doit pas excéder 33%. Pour faire simple, vous prenez donc, votre salaire net en incluant les primes et un éventuel 13ème mois et vous divisez par 3 pour obtenir la somme que vous pouvez raisonnablement rembourser. Par mois, si vous gagnez 1200€ net, vous pouvez en théorie rembourser 400€. Si vous gagnez 2400€ net, vous pouvez rembourser 800€. Le calcul est donc simple. Pourtant dans le premier cas, le banquier risque de ne pas accepter un dossier à plus de 30% alors que dans le second cas, un taux de 35% peut passer.

Le banquier regarde un second critère qui est le reste à vivre. Il se définit par la somme d’argent nécessaire qu’il doit rester à une personne, une fois son loyer et ses mensualités de crédits déduits de son salaire, pour manger, s’habiller, se déplacer, etc… Comme le taux d'endettement maximum, il n'y a aucune règle juridique pour le fixer. La banque le fixe donc en fonction de ses propres critères comme le lieu d'habitation (Paris nécessite probablement un reste à vivre supérieur à un petit village en province), comme le nombre de personnes dans votre foyer (le chauffage n'est pas multiplié par 2 si vous êtes en couple) ou comme votre situation professionnelle (même si vous multipliez sans soucis les CDD, vous n'êtes pas à l’abri d'un pépin de santé)...

On observe que le taux d'endettement et le reste à vivre sont 2 critères relativement arbitraires. Cependant, ils sont des garde-fous importants. Avec un reste à vivre de 800€, les conséquences d'un accident de voiture ne sont pas identiques à un reste à vivre de 10 000€...

LMNP et taux d'endettement

Un investissement LMNP, surtout en entreprise individuelle reste pour le banquier un crédit immobilier. Il va donc regarder votre taux d'endettement et votre reste à vivre avec les conséquences de votre projet. Il va généralement prendre 80% du loyer à ajouter à votre revenu.

Avant le projet LMNP

Salaire net : 50 000€/an
crédit : 9 000€/an

Taux d'endettement : 18%

Je décide d'acheter une résidence d'affaire Park & Suites à 90 000€ qui me rapporte 3 600€/an.

Après le projet LMNP Park & Suites

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an

Mon taux d'endettement monte à 29%. Mon banquier va me suivre sans poser trop de soucis. Je continue donc mes emplettes en profitant des taux bas du crédit. J'achète une résidence étudiante Nexity à 68 000€ qui me rapporte 3 400€/an.

Après le projet LMNP Nexity

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an + 80% * 3400€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an + 3 600€/an
Le taux d'endettement est maintenant à 35%. Mon banquier analyse maintenant mon reste à vivre. Il m'accorde mon prêt toujours sans poser trop de soucis.

Je suis en négociation pour passer à 40%. Cela passe toujours. Par contre, il m'a mis en garde sur le projet suivant. La solution pour moi est de rembourser le crédit de 9 000€/an. Le crédit sur la résidence principale arrive bientôt à son terme. Il m'est préférable d'investir à crédit plutôt que de rembourser les mensualités (à un taux élevé et pourtant excellent à l'époque). Je vais donc probablement rembourser ce crédit. Je mettrai à jour ce billet en fonction de mes futurs achats.

Réflexion sur le taux d'endettement en LMNP

On observe que finalement notre taux d'endettement augmente par rapport au taux de 80% retenu par votre banquier pour les revenus tirés du loyer. Pour ne pas faire évoluer ce taux, il suffit de payer 80% du bien à crédit et le reste en CASH. 

Ma stratégie LMNP est donc claire. Premièrement, je cherche à monter à un taux d'endettement légèrement plus élevé que 40%. Ensuite, j'investis avec un crédit sur 80% de l'achat pour ne pas faire évoluer mon taux d'endettement. Évidemment, je serai alors limité : 

• par ma capacité d'épargne : un projet nécessitera 20 000€ de cash,
• par la durée d'épargne : pour l'instant, j'investis sur 25 ans (mon départ en retraite). Par contre, d'ici 2 ans, je vais devoir passer sur une durée de 20 ans,
• par les taux : aujourd'hui, sur 25 ans, le taux est à moins de 2%. S'il monte à 5%, les remboursements seront nettement plus élevés sur les prochains projets.

Compensation des revenus

Je n'ai pas mentionné un dernier point. Les banques utilisent 2 manières de calculer vos revenus pour des revenus immobiliers :

• Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges)  / revenus,
• NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit  / (revenus + loyers nets hors charges).

En enlevant donc le crédit de 9 000€ sur ma résidence principale, on obtient :

• Compensation des revenus : endettement = (6600 – 80% * 3600)  / 50 000 = 7%,
• NON compensation des revenus : endettement = 6600  / (50 000 + 80% * 3600) = 13%.

Le taux évolue donc très fortement en fonction de la méthode de calcul. Rapidement, il est donc nécessaire de trouver une banque effectuant la compensation des revenus. Passer par un courtier est la manière la plus simple pour cela...

Le lmnp
Thomas