investissement et taux de crédit

Effet de levier du crédit

Sur un achat locatif en LMNP ou traditionnel, l'effet de levier financier qu'apporte le crédit, est un élément important. Il dépend essentiellement de 2 paramètres :

1. Le rendement net de l'épargne disponible,
2. Le coût réel du crédit immobilier.

Le rendement net de votre épargne dépend comment votre argent est placé. S'il est placé sur un livret A, en avril 2016, il rapporte uniquement 0.75%. J'ose imaginer que vous obtenez un meilleur rendement que cela (le livret A devrait correspondre à votre épargne de précaution). Un placement dans une résidence de service étudiante rapporte environ 5%.

Le coût réel du crédit immobilier est dépendant du taux des OAT (obligation d'état à 10 ans) et des conditions de refinancement de la BCE. Aujourd'hui, on constate des taux historiquement bas à 1,97% en moyenne.

Taux des crédits immobiliers

L'effondrement du coût du crédit autorise un rendement faible de votre épargne pour obtenir un effet de levier maximum.

Durée du crédit

En fonction de la durée du prêt, vous obtenez un taux différent. Plus la durée est faible et plus le taux est bas. Cette évidence a une conséquence sur l'effet de levier. Sur une durée courte, vous pouvez très bien avoir un effet de levier bénéfique alors que sur une durée longue, ce dernier va jouer en votre défaveur.
Si le rendement de l'épargne est faible comparé au coût du crédit,

• alors une durée courte du crédit est préférable,
• sinon les taux du crédit sur les différentes échéances sont à étudier.

Sur 10 ans, vous obtenez un prêt à environ 1.2%. Sur 20 ans, vous montez déjà à 1.8%. Si l'allongement de la durée du crédit entraine un surcoût important, il faut alors privilégier le crédit sur la durée la plus courte.
Actuellement, nous pouvons nous poser une dernière question : Sur 25 ans, votre crédit sera à environ 2,2%. Vous décidez de privilégier l'effet de crédit en prenant un taux à 10ans. Bien évidemment, dans 10 ans, vous rechercherez un nouvel effet de levier. A combien seront les taux dans 10 ans? Je n'ai évidemment pas la réponse. Il est cependant probable que même pour une nouvelle durée courte, votre taux sera largement supérieur au 2,2%. Il me semble donc judicieux de privilégier une durée longue quitte à perdre un peu d'effet de levier et de chercher un nouvelle investissement à crédit.

Le lmnp
Thomas