Comment revendre un LMNP

Depuis la fin des années 2000, un marché de la revente d'un bien en LMNP, estimé autour de 2 000 biens par an, s'organise petit à petit.

Pourquoi revendre un LMNP ?

Un bien en résidence de services LMNP fonctionne très différemment du marché immobilier. L’intérêt d'un achat est l'amortissement d'un bien LMNP associé comme instrument de défiscalisation. Ce dernier se comprend sur une période longue (30 ans à minima). Au premier abord, il semble difficile de trouver des biens dans l'ancien. On trouve cependant quelques raisons :

• une séparation : Pour diviser au mieux le patrimoine, le couple doit revendre ses biens et en particulier, les biens sous le statut LMNP,
• vendre pour défiscaliser : Sous le statut LMNP, le bien a servi à réaliser de la défiscalisation Censi Bouvard. La fin de la période est terminée. Pour pouvoir lancer une nouvelle opération, le bien doit être vendu,
• vendre pour obtenir des liquidités : La vente d'un bien peut permettre dans acheter deux à crédit. L'effet levier du crédit est une bonne raison de vendre,
• Les amortissements ne font l'objet d'aucune réintégration pour déterminer la plus-value réalisée (les loueurs en LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers). Vous pouvez donc jouer sur ce paramètre pour défiscaliser les revenus de votre entreprise individuelle.

Quelle valeur de revente d'un bien en LMNP ?

Un bien immobilier en LMNP s'évalue sur plusieurs critères :

• La localisation : Il est clair que la localisation d'un bien est un critère. Un bien dans une résidence étudiante s’achète uniquement s'il existe des écoles supérieures à proximité. La valeur du bien est cependant décorrélée d'un studio équivalent dans l’immobilier classique,
• Le bail commercial : Votre bien est lié par un bail commercial à un gestionnaire avec des conditions plus ou moins favorable en votre faveur. Ces conditions ont une répercussion sur la rentabilité future de l'investissement,
• Le gestionnaire : Certains gestionnaires honorent leurs factures dans les délais. D'autres se mettent en faillite plus ou moins volontairement. Le nom de votre gestionnaire a un impact immédiat sur la rentabilité (lié au risque pris),
• La fin de la période du bail : Vous signez généralement un premier bail pour une période de 10 ans. Cela vous donne une visibilité sur 10 ans. Si vous souhaitez revendre au bout de 9 ans, votre acheteur a une visibilité sur seulement un an. Ensuite, le gestionnaire peut stopper le bail, le reconduire à la baisse ou le reconduire dans les conditions initiales. Cela génère un risque pour l'acheteur.

En 2015, la rentabilité demandée dans l'ancien est autour de 5%. En recherchant sur le net des biens à vendre, vous remarquerez rapidement des rendements nettement plus intéressants (6%). S'il est élevé, c'est généralement qu'il y a un risque élevé (le gestionnaire a quelques soucis pour payer son loyer. Le bail arrive bientôt à terme avec une renégociation probable à la baisse). Si vous recevez un loyer de 3 000€ par an, le prix de votre bien est donc estimé à 60 000€ (3000 / 5%). Le risque va ensuite faire baisser le prix (pour faire augmenter le rendement).
Par le calcul précédent, nous en déduisons immédiatement une première perte à acheter un LMNP neuf qui vous assure un rendement de 4%. Vous achetez un studio dans une résidence de service à 75 000€ qui vous rapporte 4% (soit 3 000€). Vous devez malheureusement, vous en séparer rapidement. L'acheteur va lui demander 5% soit 60 000€. Vous avez perdu dans l'affaire 15 000€. Ce principe est extrêmement important à comprendre et la source de bien des déconvenues si vous souhaitez le revendre rapidement.

Remarque 1 : En LMNP, on parle uniquement en hors taxe pour le prix du bien et pour le loyer.
Remarque 2 : Il est à noter que la vente avec le bail d'un bien LMNP depuis 2006 est sans impact sur la TVA.

Je reviendrai dans un prochain article sur une estimation du rendement demandée (5% en 2015). Il me semble actuellement un peu élevé. C'est la première raison pour investir en cette période (la seconde étant les taux extrêmement bas sur 20 ans).

Où revendre un bien en LMNP

Sur le fond, vous pouvez le revendre sur les mêmes supports qu'un bien immobilier. Vous trouverez donc les petites annonces (sur le bon coin, on trouve régulièrement de bonnes affaires). Si vous vendez à un connaisseur du statut LMNP, cela pose évidemment aucun soucis. Dans le cas contraire, cela peut être légèrement plus laborieux à minima pour votre acheteur qui pense acheter de l'immobilier classique.
Vous pouvez choisir de passer par une agence immobilière (ou notaire). La remarque précédente s'applique toujours. L'avantage pour vous est maintenant que le professionnel a son devoir de conseil sur le bien qu'il vend. Vous êtes donc protégés (contre une rémunération évidemment). L'avantage pour ce professionnel est qu'il connait bien la localisation du bien (vous n'avez pas intérêt à en prendre un à l'autre bout de la France).
Vous pouvez choisir de passer par un spécialiste du statut LMNP. C'est probablement un choix judicieux. A partir des critères précédents, il estimera très certainement au plus juste le prix du bien. En cherchant un peu sur Internet, vous remarquerez que vous tombez souvent sur les mêmes. Il maitrise moins la localisation du bien. Par contre, son expertise est idéal pour estimer la qualité d'un bail, d'un gestionnaire, par exemple.

Le lmnp
Thomas

LMNP Censi Bouvard

Le LMNP Censi-Bouvard cherche à associer au statut LMNP certains avantages du dispositif Scelliers.

LMNP Censi-Bouvard

Ce dispositif, prolongé par la loi de finance 2013, permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 11% du prix de l'investissement hors-taxes. Ce dispositif est plafonné à 300 000€. Au-dessus de cette limite, il est possible l'amortissement LMNP s'applique. La réduction d'impôt est linéaire sur 9 ans.

Exemple : vous achetez un appartement LMNP dans une résidence étudiante à 100 000€HT. Vous obtenez donc une réduction d'impôt de 11 000€ à répartir linéairement sur 9 ans, soit 1 222€ par an. Êtes vous certain de faire une bonne affaire ?

Comparaison avec l'amortissement LMNP

Si l'on reprend notre exemple précédent, le terrain constitue généralement 10% du prix de l'appartement et ne s'amortit pas. Nous allons donc amortir 90 000€. Si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30%, vous évitez donc de payer 90 000€ * 30%, soit 27 000€ d'impôt. Mieux, vous ne payer pas les prélèvements sociaux (CSG/CRDS). Vous gagnez  90 000€ * 15,5%, 13 950€ d'impôt supplémentaire.
Les prélèvements sociaux sont donc déjà supérieurs à l'économie d'impôt obtenue par le LMNP Censi-Bouvard.

Quelques soit votre taux d'imposition, le LMNP Censi-Bouvard ne doit pas être fait pour réduire ses impôts. De plus, une revente au bout de 9 ans génèrera probablement une moins-value importante.

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Thomas

Amortissement LMNP

Le cœur d'un investissement LMNP est l'amortissement comptable qui entraine ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux pendant une période très longue.

Amortissement Comptable

L'amortissement comptable d'un investissement correspond à l'étalement de son coût sur sa durée d'utilisation. Par exemple, votre entreprise achète un outil 5 000€. Elle estime que l'outil servira 5 ans (donc en théorie, dans 5 ans, elle doit racheter un nouvel outil). Dans ce cas, plutôt que d'avoir une grosse charge la première année (5 000€), il est possible pendant 5 ans d'avoir une charge de 1 000€.
Il existe plusieurs façon d'amortir un bien. Cependant en lmnp, nous utiliserons que l'amortissement linéaire. La durée d'utilisation est généralement retenue comme durée d'amortissement.

Comprendre l'amortissement en lmnp

En comptabilité, votre logement et votre mobilier sont mis à l'actif de votre bilan. Cela vous autorise à déduire tous les ans une fraction de leur valeur correspondant à leur dépréciation :

• L'amortissement du bien est linéaire sur une période de 25 à 40ans,
• L'amortissement du mobilier est linéaire sur une période de 5 à 10ans,
• Il n'y a pas d'amortissement sur le terrain.

Par exemple, si vous choisissez un amortissement d'un bien de 90 000€ sur 30ans, vous pouvez enlever de vos revenus BIC 3 000€ (90 000 / 30 = 3000) pendant 30 ans. Vous avez, en plus, pour 7 000€ de mobiliers que vous amortissez sur 7 ans. Vous enlevez 1 000€ (7 000 / 7 = 1 000) supplémentaires pendant 7 ans. A chaque changement de mobiliers, vous pouvez évidemment amortir le mobilier neuf.

Si votre bail vous rapporte 4 000€ par an, grâce à l'amortissement votre BIC imposable est donc de 0€ pendant 7 ans, puis de 1 000€ pendant 23 ans et ensuite de 4 000€.

Le montant de l'amortissement fiscalement déductible est limité à vos loyers diminué du montant des autres charges. Fiscalement, la partie de l'amortissement non déductible est reportée sur les exercices suivants à la condition d'avoir été comptabilisés.

Si votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est de 30%, vous économisez uniquement grâce à l'amortissement 1 200€ (30% * 4 000) d'impôt sur le revenu et 620€ (15,5% * 4 000) de prélèvements sociaux pendant 7 ans (un peu moins les 23 années suivantes). C'est l'intérêt du statut LMNP.

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Thomas

Fiscalité LMNP

En LMNP, vous exercez  une activité commerciale avec une fiscalité à connaitre. En fonction de vos recettes annuelles, vous avez le choix entre 2 régimes d'imposition pour un investissement LMNP : le micro-bic et le régime réel

Le régime micro BIC

Le micro BIC peut s'appliquer lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 900 €. Pour en bénéficier, il suffit d'inscrire le montant des recettes perçues dans l'année sur la déclaration de revenus (imprimé 2042C) dans la rubrique "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Vous ne créez pas de déficits. Par contre, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%.

Si les charges déductibles sont supérieures au montant de l'abattement forfaitaire (travaux, intérêt d'emprunt), il est préférable d'opter pour le régime réel. Le changement de régime doit s'effectuer avant le 1er février de l'année concernée pour une période minimum de 2 ans, reconduit automatiquement tous les ans.

Le régime réel

Ce régime impose la tenue d'une comptabilité en respectant les règles des "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Le bien est alors ajouté à l'actif du bilan. Cela vous autorise à l'amortir. La déclaration de revenus s'effectue via l'imprimé 2033.
Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges :

• L'amortissement du bien (linéaire sur 25 à 40ans),
• L'amortissement du mobilier (linéaire sur 5 à 10ans),
• Les travaux d'amélioration,
• Les frais de notaire,
• Les intérêts d'emprunt,
• La taxe foncière,
• Les assurance.

S'il y a un bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables. S'il y a un déficit, il est reporté sur les bénéfices ultérieurs.

Les plus-values

Au moins, dans les résidences de service, il est peu probable de faire une plus-value. En LMNP, vous tombez dans le régime classique des plus-values immobilières et cela même si vous avez amorti une partie du prix d’acquisition.

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Thomas

Investissement LMNP

En matière d'investissement LMNP, plusieurs types de résidence de services sont proposés. Dans ces résidences, les loyers sont dits garantis. Ce terme est légèrement abusé. En effet, le versement du loyer est indépendant de l'occupation de votre logement. Votre gestionnaire vous versera donc un loyer que le logement soit occupé ou inoccupé. Cependant, il est évident que si votre gestionnaire à un taux d'occupation faible, il risque d'avoir des soucis à vous payer votre loyer. En cas de faillite, il stoppera même le paiement.

Nous allons essayer de faire le tour du propriétaire.

La résidence étudiante

Les résidences étudiantes sont des immeubles destinés à loger des étudiants. En toute logique, elles se situent proche des écoles de l'enseignement supérieur, dans des quartiers prisés par les étudiants. Un accès proche des transports en commun (bus, train, ...) semble une nécessité évidente pour cette population.

Une chambre étudiante se compose le plus souvent d'une chambre, d'une petite cuisine et d'une salle d'eau. La surface habitable est donc restreinte (15-20 mètres carrés). En plus, de son studio, l'étudiant peut trouver dans la résidence un service de laverie, d'une restauration, d'une salle détente (billard, équipement de sports).

L'investissement LMNP en résidence étudiante répond à une demande croissante de logement étudiant dans les grandes villes. De son côté, l'investisseur trouve des biens à prix réduit pour commencer à investir en LMNP.

La résidence sénior

Le même produit existe pour les personnes du troisième age. Évidemment, la localisation et l'accès aux transports en commun reste ici primordiale.

L'investissement LMNP en résidence sénior est sur un marché particulièrement porteur. Entre 2005 et 2050, l’INSEE indique que les plus de 65 ans passerons de 10 millions à 18 millions, ce qui représente une augmentation de 80 %. On constate aujourd'hui que le 3ième age est réticent à accéder à ce type de logement. Pourtant, après leur installation, ces mêmes personnes ne changeraient pour rien au monde... Avec la baisse de l'aide des familles, le développement de ce type de bien semble promis à un bel avenir.

Classement des 10 premiers gestionnaires de résidences services seniors au T1 2014

Exploitant	Nombre de logements	Nombre de résidences
Domitys	4213	36
Les Hespérides	3741	46
Les Jardins d’Arcadie	3530	34
Les Senioriales	2337	42
Les Villages d’Or	1836	23
La Girandière	1210	13
Espace Et Vie	618	7
DVD (DomusVi, Templitudes)	5676	10
Les Essentielles	527	7
Les Résidentielles	367	5

La résidence EHPAD

La résidence EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) s'adresse ensuite au 4ième age. Dans un cadre médicalisé, les personnes âgées en perte d'autonomie sont accueillies. En plus, des prestations habituellement proposées par les résidences, l'aide à la vie quotidienne et une surveillance médicale sont obligatoires. Ce statut d'EHPAD impose les autorisations suivantes :

• Autorisation de la DDASS,
• Convention tripartite avec le Conseil Général et la CPAM qui lui permet de percevoir des crédits de fonctionnement en contrepartie d’une démarche qualité à respecter,
• Le respect de normes d’hygiène et de sécurité.

Cet agrément des pouvoirs publics, lié aux besoins locaux, assure un taux élevé d’occupation. Le vieillissement de la population dans les années à venir vont contribuer à assurer une forte demande pour ce type de logement. L'investissement LMNP en résidence EHPAD porte de belles promesses à condition d'en avoir les moyens.

Classement des 10 premiers gestionnaires de résidences services EHPAD en 2015

Exploitant	Nombre de lits EHPAD	Nombre de résidences
Korian-Medica	23554	282
Orpea	19063	224
DomusVi	15392	193
Le Noble Age	3906	43
Colisée Patrimoine / Jardins de Cybèle	3748	53
Domidep	3748	53
Emera	3289	42
Groupe SGMR	3195	44
Dolcéa création GDP Vendôme	2660	30
Résidalya / HPA	2263	28

La résidence de tourisme

La résidence de tourisme s'adresse particulièrement aux familles. En plus, des services habituellement proposés par les résidences, ces établissements liés au tourisme proposent des structures de loisirs (piscines, terrains de sports, golf, ...). Historiquement, ils étaient plutôt situés à la mer ou à la montagne. Aujourd'hui, une offre se développe aussi à la campagne ou proche des villes. Elle est particulièrement adaptée à un tourisme de proximité en cours séjour tout au long de l'année. L'investissement LMNP en résidence de tourisme reste difficile à analyser.

La résidence d'affaire

Généralement implantée au cœur d'un quartier d’affaires ou en centre ville, proche des transports et des commerces, la location en résidence d'affaire offre la solution idéale pour des salariés en formation ou en mission, pour quelques nuits ou plusieurs mois, à des prix souvent plus abordables que les hôtels traditionnels. Particulièrement les mois d'été, ces établissement peuvent accueillir des touristes. En plus, des services habituellement proposés par les résidences, ces établissements liés aux professionnels en déplacement proposent une réception 24h/24, une salle de conférence, un accès internet, un espace de remise en forme. La France étant en plus la deuxième destination mondiale pour les congrès, l'investissement LMNP en résidence d'affaire peut s'avérer judicieux avec un emplacement judicieux.

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Statut LMNP

Le LMNP est un régime juridique qui s'applique à la location meublée. Le gros avantage de ce statut est de percevoir des revenus défiscalisés sur une durée importante (20-30ans). Pour préparer sa retraite, il apporte donc une solution intéressante si vous êtes fortement fiscalisé.

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, il faut réunir les conditions suivantes :

• être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel,
• rester sous le seuil des 23 000€ TTC par an de loyer,
• tirer de la location moins de 50% de ses revenus.

Il est possible d'investir en matière d'investissement LMNP dans un appartement traditionnel ou dans un résidence de services (tourisme, étudiant, EHPAD, affaire, ...). Le critère de choix entre ces 2 types d'investissement dépend de l'investisseur et en particulier, s'il souhaite gérer les locations.

Avantages du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux avantages :

• L'investissement en LMNP est un outil de défiscalisation très efficace grâce à l'amortissement,
• Le ticket d'entrée est relativement faible, surtout dans le cadre du LMNP ancien,
• Le rendement est intéressant (supérieur à 4% dans le neuf et à 5% dans l'ancien),
• La récupération de la TVA,
• La gestion locative est entièrement géré par le gestionnaire,
• Vous recevez les loyers même si le bien est inoccupé (bail commercial).

Inconvénients du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux inconvénients :

• Vous êtes liés par un bail commercial,
• pour reprendre le bien, vous devez payer une indemnité d'éviction très lourde (Article L145-14 du code du commerce),
• si vous payez l'indemnité, le gestionnaire vous imposera probablement des charges importantes (gestion des espaces communs et des services),
• si vous vendez le bien, vous vendez le bien avec le bail commercial,
• Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur un période contractuelle définie,
• Le gestionnaire peut faire défaut,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut stopper la commercialisation de votre bien,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut baisser la valeur de votre bail,
• l'investissement LMNP est présenté comme un outil de défiscalisation pour votre retraite. Si vous montez une entreprise individuelle, la transmission de votre patrimoine à vos proches est alors couteux.

Indemnité d'éviction du LMNP

L'indemnité d'éviction du code du commerce est définie de manière très large. Je vous cite simplement l'article :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Vous devez l'indemnité d'éviction si vous donnez congé à votre exploitant (ce dernier peut alors contester le congé ou demander une indemnité) ou si vous refusez le renouvellement du bail. Son montant est souvent de 2 ans et plus de chiffre d'affaire TTC. Nous parlons donc d'une somme de 3 à 4 ans de loyer qui vous est versé.

Vous ne devez pas l'indemnité d'éviction si un motif grave et légitime signifié par une mise en demeure par acte extrajudiciaire et que l'infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure ou si l'immeuble est reconnu comme insalubre ou si l'occupation de l'immeuble est jugée comme dangereuse en raison de son état.

Le lmnp
Thomas