Financement LMNP Park & Suites

J'ai décidé de réaliser mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné. Le promoteur a achevé de me convaincre en passant sous silence les 2 points négatifs de ce type de produit : la qualité du gestionnaire (Park & Suites tarde à effectuer le virement des loyers) et les conséquences du décès de l'investisseur (paradoxalement, le discours est axé sur un complément de revenu à la retraite).
Je vais maintenant optimiser le financement de l'appartement.

Financement de l'appartement Le Lodge Park & Suites

La première négociation s'effectue bien évidemment avec le promoteur. Le hasard fait qu'un collègue de travail effectue la même démarche patrimoniale que moi. Nous profitons donc pour faire baisser le prix sur les 2 appartements de 3 000€.
La seconde négociation s'effectue avec les banques. Nous disposons déjà d'un financement assuré par le promoteur à 3,5% sur 15 ans. C'est donc le point de départ de la négociation sachant que ce taux est considéré à l'époque comme très intéressant. Toujours en jouant sur le fait d'être deux, nous le descendrons à 3,26% au Crédit Agricole. Dans la phase de construction de l'immeuble, je paye uniquement les intérêts. Les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
La dernière négociation s'effectue pour l'assurance du prêt. En partant du principe que j'ai dépassé les 40 ans (les banques fournissent le même taux d'assurance quelques soit l'age), je ne me suis pas vraiment battu sur le sujet. Tous les mois, je devrais verser 17€ par mois pour en cas de décès être remboursé sur le capital initial. Je n'ai pas pris l'assurance invalidité pour une raison très simple. Contrairement à votre logement personnel, en cas d'invalidité, vos revenus continuent de tomber régulièrement. De plus, dans mon cas, je dispose de la somme pour payer cash l'appartement LMNP. Cela diminue notablement la facture.

Livraison de l'appartement Le Lodge Park & Suites

La signature de l'acte notarié est réalisée en décembre 2012. Sur cette première année, mes frais se résument à 17€/mois d'assurance, 3 000€ de réservation et de 3 150€ de frais de notaire, soit 6 219€ financés par mon apport.

L'année 2013 entraine la création de mon entreprise individuelle et par conséquence, le début de la comptabilité LMNP. Je découvre aussi une bonne surprise : Le prêt est débloqué sur le montant TTC. Je n'ai donc pas à avancer la TVA. Au final, le remboursement du prêt (la parti débloquée) et l'assurance sont inférieurs à la TVA. Je récupère sur mon apport 1 000€.
L'année 2014 voit l'achèvement de l'immeuble avec un décalage de la livraison de janvier à juin 2014. L'impact est surtout sur la trésorerie que vous avez besoin : tous les mois de retard, vous déboursez 626€ pour le remboursement du prêt et pour l'assurance sans mettre un loyer en face. L'année 2014 voit aussi la première facture du cabinet comptable (348€). Le loyer du T3 2014 constitue mon premier revenu  (1 039€). Il est important de noter que le revenu nous est payé TTC. Cela signifie donc que nous rembourserons 10% à l'état.
En ajoutant un apport de 4 000€, j'ai donc financé l'année de l'entreprise et je peux faire un premier bilan prévisionnel pour les prochaines années :

année 2014	débit	revenu
remboursement prêt	-7 305€
assurance prêt	-207€
comptabilité	-348€
taxe foncière	-
frais de copropriété	-
loyer		+3 740€
	-7 861€	+3 740€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 345€ par mois pendant 15 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015.

Le lmnp
Thomas

décès de l'investisseur LMNP

Par sa simplicité, par son coût modique, l'entreprise individuelle, est la structure privilégiée pour investir avec le statut LMNP. Malheureusement, un risque fiscal important est à prendre en compte.

Remboursement d’un crédit par une Assurance Décès Invalidité en LMNP

Par son ticket d'entrée relativement important (supérieur à 50 000€), l'investissement LMNP est généralement réalisé à crédit plutôt qu'en cash. Votre entreprise se retrouve donc associé à un emprunt bancaire couvert par une Assurance Décès Invalidité au profit de la banque. En d'autres termes, en cas de décès de l'investisseur, si l’emprunteur décède, la garantie est mise en œuvre et la dette de l’entreprise est effacée. Est ce une bonne affaire ?

Sur votre maison familiale, vous permettez probablement à votre famille de conserver la maison. C'est donc très certainement une bonne affaire.
Sur votre entreprise individuelle, le résultat est légèrement différent. La première étape est identique. La dette de l'entreprise est effacée avec la mise en œuvre de la garantie. Vous venez malheureusement de toucher un revenu exceptionnel. Cela a deux conséquences fiscales :

1. une imposition du revenu exceptionnel : A votre décès, les comptes de l'entreprise sont arrêtés. Rapidement, le résultat de l'année sera donc les loyers déjà perçus, plus le revenu exceptionnel moins l’amortissement (et la réserve d'amortissement). Ce résultat viendra alors s'ajouter à vos autres revenus et sera donc taxé à votre taux marginal d'imposition et aux cotisations sociales. Pour un emprunt de 100 000€, vous êtes donc probablement imposable au moins à 41%, plus les 15,5% de cotisations sociales. Pour vos héritiers, la facture avoisine déjà les 50 000€. On comprend facilement qu'il est préférable de décéder début janvier que fin décembre. Il est aussi préférable de clôturer l'année ou la réserve d'amortissement est maximale.
2. un accroissement de la valeur de l'entreprise : votre entreprise ne possédant plus de dettes, sa valeur est égale à la valeur des biens. Cette valeur sera alors prise dans l'actif successoral et donc taxée. Il est fort probable d'être taxé de 20% supplémentaire. Sur les 100 000€ de l'exemple précédent, il ne restait déjà plus que 50 000€ avec la première conséquence. Avec 20% de frais de succession, il reste donc 40 000€ à votre héritier et un chèque de 60 000€ à faire à l'état...

Remarque : j'ai essayé de mettre des chiffres pour marquer les esprits. Il est évident qu'en fonction de votre cas particulier, ils sont à adapter... Cependant, les coûts (et donc, les conséquences) liés à cette assurance sont à prendre en compte. Les sommes en jeu sont importantes.

Si vous vous retrouvez à prendre une ADI (Assurance Décès Invalidité), il est donc impératif d'essayer de minimiser le remboursement de la dette et donc de s'assurer uniquement sur le capital restant du. Si vous avez emprunter vos 100 000€ sur 20 ans, au bout de 12 ans, vous aurez remboursé environ la moitié de votre prêt. Les conséquences seront donc aussi divisées par deux.
Si malheureusement, vous décédez, il peut être judicieux de prévoir à titre personnel (donc pas sur le compte de l'entreprise) une assurance décès avec comme bénéficiaire vos héritiers. Cependant, je vous l'accorde, il parait aberrant de prendre une assurance pour se prémunir des conséquences d'une assurance...

En entreprise individuelle, le montant du profit exceptionnel est égal au solde de l’emprunt figurant au passif du bilan de l’entreprise et remboursé par le jeu de l’assurance souscrite en garantie. En matière de BIC, l’article 38 quater du CGI autorise à étaler sur 5 ans le profit à la condition que les héritiers continuent l'exploitation.

Remarque : S'il existe une caution personnelle en garantie de la créance du préteur, il est possible d'éviter toute imposition. Si vous maitrisez ce genre de montage, n'hésitez pas à me les présenter.
Le lmnp
Thomas