A partir de 2015, mon premier
investissement LMNP, le
Lodge St Germain de Park and Suites à Cesson Sévigné entre réellement dans sa phase d'exploitation. Après une petite période d'adaptation, la
comptabilité LMNP s'effectue sans trop de soucis via un échéancier. Il faut absolument scanner tous les documents. Il est étonnant de voir qu'un bête tableau d'amortissement que tous les tableurs savent calculer est nécessaire pour tenir une comptabilité. Enfin, au final, on s'en sort et aujourd'hui, je suis relativement efficace pour fournir les éléments...
Arnaque Appart'City ou Park and Suites
Sous ce titre un peu accrocheur, je vais revenir au
statut LMNP. Dans les inconvénients du LMNP, j'ai déjà signalé que la qualité du gestionnaire était extrêmement importante. Dans mon cas, j'avais rapidement regardé sur le web. J'avais trouvé une société en développant qui finalement me donnait plutôt confiance. J'achetais directement avec le promoteur, le groupe Lamotte. Il n'avait pas intérêt à proposer un mauvais produit (Rennes reste une petite ville et il propose à la vente un nombre important de programme). Je suis parti sur ce gestionnaire un peu trop rapidement.
Dans le bail commercial, il est marqué :
- Le loyer sera payé à terme échu en quatre échéances trimestrielles de même montant et au plus tard le dix du mois suivant.
La réalité est que notre gestionnaire, pour l'instant paye avec au minimum un mois de retard son loyer. Le T3 2015 a même été payé avec trois mois de retard. Il est très compliqué de le joindre par téléphone ou par mail. Dans le cas ou il répond (par téléphone), son unique objectif est de faire patienter les propriétaires 1 mois, 15 jours supplémentaires. Sur le fond, les loyers sont pour l'instant, payés. Dans mon cas, j'ai la trésorerie nécessaire, ce n'est donc pas très grave. Néanmoins, si pour le loyer du T2 2015, il paye avec un mois de retard, si pour le loyer du T3 2015, il paye avec trois mois de retard. Avec combien de mois de retard, Park and Suites va t'il payer le T4 2015 ? Sachant que l'on ne peut faire confiance à Park and Suites sur ce point, comment obtenir une date fiable ?
Pour le paiement du loyer du T3 2015, j'ai donc commencé à être plus rigoureux. J'effectue donc un courriel de rappel pour signaler que le loyer doit être payé au plus tard le 10 du mois. Le 11 du mois, j'effectue donc une lettre avec accusé de réception de mise en demeure. Le coût reste modique (une lettre avec accusé de réception). Néanmoins, si l'on devait un jour passer devant les tribunaux, le rappel et la mise en demeure sont des éléments importants. De plus, dans la mise en demeure, il est mentionné le taux des intérêts sur le loyer non payé. Le taux légal étant relativement élevé, le passage devant un tribunal n'est pas forcément financièrement un mal...
Vous avez certainement remarqué que le bail commercial est signé avec Park and Suites. Par contre, j'associe systématiquement Park and Suites avec Appart'city. La raison est que les 2 sociétés en 2015 en fusionner. Le bail commercial est donc signé maintenant avec le premier acteur des résidences d'affaire. Appart'city a une réputation sulfureuse sur le paiement des loyers. Depuis cette fusion, je note que le paiement des loyers est passé d'un mois de retard à trois mois. Cela s'arrangera t'il en 2016. L'avenir nous le dira!
Bilan financier de l'appartement Park and Suites
En 2015, les prêt sont nettement à la baisse. Je profite donc de l'été pour renégocier le prêt et pour passer les assurances sur le capital restant du. J'obtiens un prêt sur 7 ans à 1,13% et un prêt sur 14 ans à 1,57% (les remboursements sont lissés). Mes remboursements passent alors de 609€ à 537€ par mois. Au niveau de l'assurance, je passe de 17€ à 12€ par moi avec une somme qui diminue tous les ans (le capital restant du baisse tous les ans).
| année 2015 |
débit |
revenu |
| remboursement prêt | -6 445€ |
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| assurance prêt | -144€ |
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| comptabilité |
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| taxe foncière |
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| frais de copropriété | -150€ |
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| loyer |
| +3 682€ |
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-7 297€ |
+3 682€ |
Avec la renégociation du prêt, je dois donc réaliser un effort de 300€ mensuel pendant 14 ans pour augmenter mon patrimoine de 145€ tous les mois.
Cela entraine une réflexion sur la durée du prêt. Un prêt sur votre résidence principale, sur votre voiture est un prêt ou finalement les intérêts font le bonheur de votre banquier. Les intérêts diminuent votre niveau de vie aujourd'hui sans l'améliorer demain. Si vous vous lancez dans un
investissement LMNP, votre niveau de vie aujourd'hui est correct. Vous cherchez plutôt à anticiper sur l'avenir et en particulier sur la baisse des revenus à la retraite. Il est donc correct d'essayer d'allonger au maximum la durée du prêt et de diminuer l'effort d'épargne. Vous préservez alors votre niveau de vie actuel. En corollaire, Cela signifie qu'il faut donc privilégier des durée très longue (25 ans) et donc commencer très tôt à préparer votre retraite.
En conclusion, le projet LMNP est cohérent avec mes attentes. Le point négatif est vraiment la qualité du gestionnaire Park and Suites (ou Appart'city) avec la difficulté à obtenir le paiement du loyer. Le point positif est la baisse de 50€ par mois de mon effort d'épargne.
Le lmnp
Thomas
