Investissement avec le statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp): avril 2016

mercredi 20 avril 2016

LMNP Changement de gestionnaire

Mon achat LMNP en résidence étudiante sur Lyon avance lentement. J'ai préparé mon dossier pour mon financement entièrement à crédit. J'ai trouvé mon prêt sur la totalité de l'achat via un courtier. Au bout de 3 mois, l'argent est disponible sur mon compte. Par contre, je n'ai toujours pas de nouvelles du notaire. Je finis par demander des nouvelles aux vendeurs "une agence immobilière spécialisée dans le LMNP". Il m'annonce que le gestionnaire Nexity Studea a annoncé qu'il arrêtait la gestion à la fin du bail.

Changement de gestionnaire LMNP

Nexity Studea propose plusieurs repreneurs. Park and Suites, OSE et quelques autres gestionnaires sont sur les rangs à l'association qui représente les propriétaires.
Il est évident que je n'ai pas envie d'acheter un nouveau bien avec Park and Suites. Ma première réaction est donc de demander de casser la vente dans le cas ou ce dernier serait le repreneur. Pour être franc, je ne crois pas en cette possibilité. Pour moi, il n'y a pas les conditions d'achat n'ont pas réellement évoluées : je connais la date de fin de bail et la possibilité que Nexity Studea ne renouvelle pas. Pourtant, cela semble possible.
Enfin, le choix de l'association se porte sur le gestionnaire OSE. Les conditions d'exploitation sont établies pour 9 nouvelles années (à compter de septembre 2016 à la suite du bail de Nexity). Les loyers sont payés mensuellement. Cela évite d'avoir besoin d'une trésorerie trop importante. L'indice de revalorisation est de 100% de l'ILC. Quelques soit l'indice retenu, les baux commerciaux sont généralement plafonnés à 1% voir 2% de l'indice. L'objectif de la BCE est de nous remettre de l'inflation. Sur le LMNP, nous risquons alors d'être perdant. En utilisant 100% de l'indice, nous craignions moins un retour de l'inflation.
Le point négatif est la baisse du loyer de 510€ par an à 4638€HT. En valorisant l'appartement à 5,3%, cela diminue la valeur de l'appartement de 10 000€. On me propose une compensation de 6 ans du loyer de 3060€HT (6 * 510€) payé quelques jours après la signature.
Finalement, je peux amortir le bien sur la valeur initiale. Le surloyer couvre le remboursement des prêts cette année. Je suis moins exposé à l'inflation. Le rendement reste intéressant (il y a finalement relativement peu de bien sur le marché). Je décide donc de confirmer l'achat.

année 2016

débit

revenu

remboursement prêt

-5 531€

assurance prêt

-238€

comptabilité

-100€

taxe foncière

-339€

frais de copropriété

-480€

loyer

+4 638€

-6 688€

+4 638€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 170€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 110€ tous les mois dès 2016. Les 3 060€ de surloyer et les 1 500€ entrainent aucun effort d'épargne pendant environ un an pour mon "entreprise individuelle LMNP". Le premier objectif étant de rembourser le prêt sur 14 ans du LMNP Park and Suites, cela fait gagner un an sans apporter de trésorerie.

Le lmnp
Thomas

vendredi 1 avril 2016

Achat LMNP Ose Lyon

En octobre 2015, j'ai donc réalisé 2 achats LMNP avec plus ou moins de succès : L'achat Park&Suites en résidence d'affaire tourne avec quelques difficultés pour obtenir mes loyers. Ce point oblige surtout à avoir une trésorerie importante pour pouvoir rembourser le prêt si le loyer est versé avec 6 mois de retard. L'achat Nexity Atalante en résidence étudiante, est pour l'instant particulièrement bon. La gestion du syndic (Nexity) et le gestionnaire est particulièrement efficace. C'est vraiment le placement idéal pour une gestion minimum.
Je constate que le coût de la comptabilité s'améliore légèrement avec le nombre de placements : Avec 2 résidences de service, mes frais de compatibilité sont passés de 10% à 6,5% de mes revenus. En ajoutant un nouveau bien, je baisserai encore un peu, mais cela va vite devenir marginal. Le second biais sur lequel je peux jouer est la valeur du bien. 100€ (frais fixe de comptabilité par investissement) sur 3000€ entraine des coûts de 3% alors que 100€ sur 6000€ minimise le coût à 1,5%. Je vais donc chercher un investissement autour de 100 000€ pour optimiser la comptabilité étant rassuré sur le paiement des loyers de Nexity Studea.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

augmenter mon patrimoine,
diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
transmettre un patrimoine plus important.

Dans un soucis de diversification géographique, je cherche une ville étudiante différente de mon second investissement LMNP. Quitte à avoir un bien distant, je souhaite aussi avoir l'occasion de passer le voir. De plus, les frais de déplacement passeront au moins partiellement dans la comptabilité. Je tombe ainsi sur une résidence étudiante située à Lyon (69007). Bien évidemment, la localisation est proche des écoles, du métro et du centre. La rentabilité de 5,11% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire sans soucis (et que j'ai testé). Le prix de vente de 102 500€ sera finalement négocié à 97 500€

Nexity Lyon	97 500€
Notaire	8 100€
Loyer annuel	5 147€
Charges annuelles	480€
Taxe foncière	339€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 500€.
Je passe toujours par mon courtier pour me financer. Il me trouve un premier prêt de 71 475€ sur 25 ans à 2.27% et un second prêt de 36 000€ sur 10 ans à 1,53%. Le décès de l'investisseur LMNP dans une entreprise individuelle est désastreux. Je décide donc de prendre l'assurance de la banque sur le capital initial. Le principe est toujours le même, mais la différence entre le capital initial et le capital restant du, même taxée, limitera les conséquences de l'ensemble des assurances. Cela me fait 238€ d'assurance annuelle.