J'ai décidé de réaliser mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné. Le promoteur a achevé de me convaincre en passant sous silence les 2 points négatifs de ce type de produit : la qualité du gestionnaire (Park & Suites tarde à effectuer le virement des loyers) et les conséquences du décès de l'investisseur (paradoxalement, le discours est axé sur un complément de revenu à la retraite).Je vais maintenant optimiser le financement de l'appartement.
Financement de l'appartement Le Lodge Park & Suites
La première négociation s'effectue bien évidemment avec le promoteur. Le hasard fait qu'un collègue de travail effectue la même démarche patrimoniale que moi. Nous profitons donc pour faire baisser le prix sur les 2 appartements de 3 000€.La seconde négociation s'effectue avec les banques. Nous disposons déjà d'un financement assuré par le promoteur à 3,5% sur 15 ans. C'est donc le point de départ de la négociation sachant que ce taux est considéré à l'époque comme très intéressant. Toujours en jouant sur le fait d'être deux, nous le descendrons à 3,26% au Crédit Agricole. Dans la phase de construction de l'immeuble, je paye uniquement les intérêts. Les sommes sont débloquées au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
La dernière négociation s'effectue pour l'assurance du prêt. En partant du principe que j'ai dépassé les 40 ans (les banques fournissent le même taux d'assurance quelques soit l'age), je ne me suis pas vraiment battu sur le sujet. Tous les mois, je devrais verser 17€ par mois pour en cas de décès être remboursé sur le capital initial. Je n'ai pas pris l'assurance invalidité pour une raison très simple. Contrairement à votre logement personnel, en cas d'invalidité, vos revenus continuent de tomber régulièrement. De plus, dans mon cas, je dispose de la somme pour payer cash l'appartement LMNP. Cela diminue notablement la facture.
Livraison de l'appartement Le Lodge Park & Suites
La signature de l'acte notarié est réalisée en décembre 2012. Sur cette première année, mes frais se résument à 17€/mois d'assurance, 3 000€ de réservation et de 3 150€ de frais de notaire, soit 6 219€ financés par mon apport.
L'année 2013 entraine la création de mon entreprise individuelle et par conséquence, le début de la comptabilité LMNP. Je découvre aussi une bonne surprise : Le prêt est débloqué sur le montant TTC. Je n'ai donc pas à avancer la TVA. Au final, le remboursement du prêt (la parti débloquée) et l'assurance sont inférieurs à la TVA. Je récupère sur mon apport 1 000€.
L'année 2014 voit l'achèvement de l'immeuble avec un décalage de la livraison de janvier à juin 2014. L'impact est surtout sur la trésorerie que vous avez besoin : tous les mois de retard, vous déboursez 626€ pour le remboursement du prêt et pour l'assurance sans mettre un loyer en face. L'année 2014 voit aussi la première facture du cabinet comptable (348€). Le loyer du T3 2014 constitue mon premier revenu (1 039€). Il est important de noter que le revenu nous est payé TTC. Cela signifie donc que nous rembourserons 10% à l'état.
En ajoutant un apport de 4 000€, j'ai donc financé l'année de l'entreprise et je peux faire un premier bilan prévisionnel pour les prochaines années :
Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 345€ par mois pendant 15 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015.
Le lmnp
Thomas
L'année 2014 voit l'achèvement de l'immeuble avec un décalage de la livraison de janvier à juin 2014. L'impact est surtout sur la trésorerie que vous avez besoin : tous les mois de retard, vous déboursez 626€ pour le remboursement du prêt et pour l'assurance sans mettre un loyer en face. L'année 2014 voit aussi la première facture du cabinet comptable (348€). Le loyer du T3 2014 constitue mon premier revenu (1 039€). Il est important de noter que le revenu nous est payé TTC. Cela signifie donc que nous rembourserons 10% à l'état.
En ajoutant un apport de 4 000€, j'ai donc financé l'année de l'entreprise et je peux faire un premier bilan prévisionnel pour les prochaines années :
| année 2014 | débit | revenu | |
| remboursement prêt | -7 305€ | ||
| assurance prêt | -207€ | ||
| comptabilité |
| ||
| taxe foncière |
| ||
| frais de copropriété | - | ||
| loyer | +3 740€ | ||
| -7 861€ | +3 740€ |
Le lmnp
Thomas
