Achat LMNP Ose Lyon

En octobre 2015, j'ai donc réalisé 2 achats LMNP avec plus ou moins de succès : L'achat Park&Suites en résidence d'affaire tourne avec quelques difficultés pour obtenir mes loyers. Ce point oblige surtout à avoir une trésorerie importante pour pouvoir rembourser le prêt si le loyer est versé avec 6 mois de retard. L'achat Nexity Atalante en résidence étudiante, est pour l'instant particulièrement bon. La gestion du syndic (Nexity) et le gestionnaire est particulièrement efficace. C'est vraiment le placement idéal pour une gestion minimum.
Je constate que le coût de la comptabilité s'améliore légèrement avec le nombre de placements : Avec 2 résidences de service, mes frais de compatibilité sont passés de 10% à 6,5% de mes revenus. En ajoutant un nouveau bien, je baisserai encore un peu, mais cela va vite devenir marginal. Le second biais sur lequel je peux jouer est la valeur du bien. 100€ (frais fixe de comptabilité par investissement) sur 3000€ entraine des coûts de 3% alors que 100€ sur 6000€ minimise le coût à 1,5%. Je vais donc chercher un investissement autour de 100 000€ pour optimiser la comptabilité étant rassuré sur le paiement des loyers de Nexity Studea.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Dans un soucis de diversification géographique, je cherche une ville étudiante différente de mon second investissement LMNP. Quitte à avoir un bien distant, je souhaite aussi avoir l'occasion de passer le voir. De plus, les frais de déplacement passeront au moins partiellement dans la comptabilité. Je tombe ainsi sur une résidence étudiante située à Lyon (69007). Bien évidemment, la localisation est proche des écoles, du métro et du centre. La rentabilité de 5,11% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire sans soucis (et que j'ai testé). Le prix de vente de 102 500€ sera finalement négocié à 97 500€

Nexity Lyon	97 500€
Notaire	8 100€
Loyer annuel	5 147€
Charges annuelles	480€
Taxe foncière	339€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 500€.
Je passe toujours par mon courtier pour me financer. Il me trouve un premier prêt de 71 475€ sur 25 ans à 2.27% et un second prêt de 36 000€ sur 10 ans à 1,53%. Le décès de l'investisseur LMNP dans une entreprise individuelle est désastreux. Je décide donc de prendre l'assurance de la banque sur le capital initial. Le principe est toujours le même, mais la différence entre le capital initial et le capital restant du, même taxée, limitera les conséquences de l'ensemble des assurances. Cela me fait 238€ d'assurance annuelle.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+5 147€
	-6 688€	+5 147€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 128€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 150€ tous les mois dès 2016. Il est aussi à noter que les 1 500€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. C'est toujours appréciable.

Le lmnp
Thomas