Financement LMNP Nexity Atalante

Financement LMNP Nexity Atalante

Mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné est lancé. Mon entreprise individuelle fonctionne avec la comptabilité associée. Je vais donc me lancer dans la recherche d'un second bien en améliorant plusieurs points. La qualité du gestionnaire me semble un point à regarder en priorité. Park and Suites (Appart'city) paye ses loyers avec des retards trop importants : si l'on réalise du LMNP via une résidence de service, on cherche à avoir une gestion le plus simple possible. Le second point est la durée du prêt. En augmentant cette durée,  j'ai un effort d'épargne qui se rapproche de 0€ tous les mois. Je partirai donc sur un prêt de 25ans qui correspond à mon passage à la retraite.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Je jette mon dévolu sur une résidence étudiante située à Rennes. La localisation proche des écoles, du métro et du centre me parait idéale. La rentabilité de 5,24% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire théoriquement sans soucis. Le prix de vente est à 65 000€ finalement négocié à 62 000€

Le Lodge St Germain	62 000€
Notaire	6 400€
Loyer annuel	3 343€
Charges annuelles	216€
Taxe foncière	279€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 100€.

Je décide de passer à nouveau par un courtier. Le constat est très simple. Il négocie un taux plus avantageux que moi. En plus, j'ai l'assurance directement sur le capital restant du. De plus, j'y passe un minimum de temps. L'activité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une seconde activité et minimiser le temps a y passer me convient parfaitement. J'obtiens un prêt sur 15 ans à 1,65% et un prêt sur 25 ans à 2,07% (les remboursements sont lissés). Mes remboursements passent alors de 290€ € par mois avec une assurance pour commencer à 12€ par mois.

année 2015	débit	revenu
remboursement prêt	-3 480€
assurance prêt	-144€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-279€
frais de copropriété	-216€
loyer		+3 343€
	-4 219€	+3 343€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 75€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015. Il est aussi à noter que les 1 100€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. Cela n'est pas négligeable.

Le lmnp
Thomas