LMNP Changement de gestionnaire

Mon achat LMNP en résidence étudiante sur Lyon avance lentement. J'ai préparé mon dossier pour mon financement entièrement à crédit. J'ai trouvé mon prêt sur la totalité de l'achat via un courtier. Au bout de 3 mois, l'argent est disponible sur mon compte. Par contre, je n'ai toujours pas de nouvelles du notaire. Je finis par demander des nouvelles aux vendeurs "une agence immobilière spécialisée dans le LMNP". Il m'annonce que le gestionnaire Nexity Studea a annoncé qu'il arrêtait la gestion à la fin du bail.

Changement de gestionnaire LMNP

Nexity Studea propose plusieurs repreneurs. Park and Suites, OSE et quelques autres gestionnaires sont sur les rangs à l'association qui représente les propriétaires.
Il est évident que je n'ai pas envie d'acheter un nouveau bien avec Park and Suites. Ma première réaction est donc de demander de casser la vente dans le cas ou ce dernier serait le repreneur. Pour être franc, je ne crois pas en cette possibilité. Pour moi, il n'y a pas les conditions d'achat n'ont pas réellement évoluées : je connais la date de fin de bail et la possibilité que Nexity Studea ne renouvelle pas. Pourtant, cela semble possible.
Enfin, le choix de l'association se porte sur le gestionnaire OSE. Les conditions d'exploitation sont établies pour 9 nouvelles années (à compter de septembre 2016 à la suite du bail de Nexity). Les loyers sont payés mensuellement. Cela évite d'avoir besoin d'une trésorerie trop importante. L'indice de revalorisation est de 100% de l'ILC. Quelques soit l'indice retenu, les baux commerciaux sont généralement plafonnés à 1% voir 2% de l'indice. L'objectif de la BCE est de nous remettre de l'inflation. Sur le LMNP, nous risquons alors d'être perdant. En utilisant 100% de l'indice, nous craignions moins un retour de l'inflation.
Le point négatif est la baisse du loyer de 510€ par an à 4638€HT. En valorisant l'appartement à 5,3%, cela diminue la valeur de l'appartement de 10 000€. On me propose une compensation de 6 ans du loyer de 3060€HT (6 * 510€) payé quelques jours après la signature.
Finalement, je peux amortir le bien sur la valeur initiale. Le surloyer couvre le remboursement des prêts cette année. Je suis moins exposé à l'inflation. Le rendement reste intéressant (il y a finalement relativement peu de bien sur le marché). Je décide donc de confirmer l'achat.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+4 638€
	-6 688€	+4 638€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 170€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 110€ tous les mois dès 2016. Les 3 060€ de surloyer et les 1 500€ entrainent aucun effort d'épargne pendant environ un an pour mon "entreprise individuelle LMNP". Le premier objectif étant de rembourser le prêt sur 14 ans du LMNP Park and Suites, cela fait gagner un an sans apporter de trésorerie.

Le lmnp
Thomas