Fiscalité LMNP

En LMNP, vous exercez  une activité commerciale avec une fiscalité à connaitre. En fonction de vos recettes annuelles, vous avez le choix entre 2 régimes d'imposition pour un investissement LMNP : le micro-bic et le régime réel

Le régime micro BIC

Le micro BIC peut s'appliquer lorsque les revenus annuels de la location LMNP sont inférieurs à 32 900 €. Pour en bénéficier, il suffit d'inscrire le montant des recettes perçues dans l'année sur la déclaration de revenus (imprimé 2042C) dans la rubrique "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Vous ne créez pas de déficits. Par contre, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%.

Si les charges déductibles sont supérieures au montant de l'abattement forfaitaire (travaux, intérêt d'emprunt), il est préférable d'opter pour le régime réel. Le changement de régime doit s'effectuer avant le 1er février de l'année concernée pour une période minimum de 2 ans, reconduit automatiquement tous les ans.

Le régime réel

Ce régime impose la tenue d'une comptabilité en respectant les règles des "Bénéfices Industriels et Commerciaux". Le bien est alors ajouté à l'actif du bilan. Cela vous autorise à l'amortir. La déclaration de revenus s'effectue via l'imprimé 2033.
Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges :

• L'amortissement du bien (linéaire sur 25 à 40ans),
• L'amortissement du mobilier (linéaire sur 5 à 10ans),
• Les travaux d'amélioration,
• Les frais de notaire,
• Les intérêts d'emprunt,
• La taxe foncière,
• Les assurance.

S'il y a un bénéfice, il est ajouté aux autres revenus imposables. S'il y a un déficit, il est reporté sur les bénéfices ultérieurs.

Les plus-values

Au moins, dans les résidences de service, il est peu probable de faire une plus-value. En LMNP, vous tombez dans le régime classique des plus-values immobilières et cela même si vous avez amorti une partie du prix d’acquisition.

Le lmnp
Thomas