Comment revendre un LMNP

Depuis la fin des années 2000, un marché de la revente d'un bien en LMNP, estimé autour de 2 000 biens par an, s'organise petit à petit.

Pourquoi revendre un LMNP ?

Un bien en résidence de services LMNP fonctionne très différemment du marché immobilier. L’intérêt d'un achat est l'amortissement d'un bien LMNP associé comme instrument de défiscalisation. Ce dernier se comprend sur une période longue (30 ans à minima). Au premier abord, il semble difficile de trouver des biens dans l'ancien. On trouve cependant quelques raisons :

• une séparation : Pour diviser au mieux le patrimoine, le couple doit revendre ses biens et en particulier, les biens sous le statut LMNP,
• vendre pour défiscaliser : Sous le statut LMNP, le bien a servi à réaliser de la défiscalisation Censi Bouvard. La fin de la période est terminée. Pour pouvoir lancer une nouvelle opération, le bien doit être vendu,
• vendre pour obtenir des liquidités : La vente d'un bien peut permettre dans acheter deux à crédit. L'effet levier du crédit est une bonne raison de vendre,
• Les amortissements ne font l'objet d'aucune réintégration pour déterminer la plus-value réalisée (les loueurs en LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers). Vous pouvez donc jouer sur ce paramètre pour défiscaliser les revenus de votre entreprise individuelle.

Quelle valeur de revente d'un bien en LMNP ?

Un bien immobilier en LMNP s'évalue sur plusieurs critères :

• La localisation : Il est clair que la localisation d'un bien est un critère. Un bien dans une résidence étudiante s’achète uniquement s'il existe des écoles supérieures à proximité. La valeur du bien est cependant décorrélée d'un studio équivalent dans l’immobilier classique,
• Le bail commercial : Votre bien est lié par un bail commercial à un gestionnaire avec des conditions plus ou moins favorable en votre faveur. Ces conditions ont une répercussion sur la rentabilité future de l'investissement,
• Le gestionnaire : Certains gestionnaires honorent leurs factures dans les délais. D'autres se mettent en faillite plus ou moins volontairement. Le nom de votre gestionnaire a un impact immédiat sur la rentabilité (lié au risque pris),
• La fin de la période du bail : Vous signez généralement un premier bail pour une période de 10 ans. Cela vous donne une visibilité sur 10 ans. Si vous souhaitez revendre au bout de 9 ans, votre acheteur a une visibilité sur seulement un an. Ensuite, le gestionnaire peut stopper le bail, le reconduire à la baisse ou le reconduire dans les conditions initiales. Cela génère un risque pour l'acheteur.

En 2015, la rentabilité demandée dans l'ancien est autour de 5%. En recherchant sur le net des biens à vendre, vous remarquerez rapidement des rendements nettement plus intéressants (6%). S'il est élevé, c'est généralement qu'il y a un risque élevé (le gestionnaire a quelques soucis pour payer son loyer. Le bail arrive bientôt à terme avec une renégociation probable à la baisse). Si vous recevez un loyer de 3 000€ par an, le prix de votre bien est donc estimé à 60 000€ (3000 / 5%). Le risque va ensuite faire baisser le prix (pour faire augmenter le rendement).
Par le calcul précédent, nous en déduisons immédiatement une première perte à acheter un LMNP neuf qui vous assure un rendement de 4%. Vous achetez un studio dans une résidence de service à 75 000€ qui vous rapporte 4% (soit 3 000€). Vous devez malheureusement, vous en séparer rapidement. L'acheteur va lui demander 5% soit 60 000€. Vous avez perdu dans l'affaire 15 000€. Ce principe est extrêmement important à comprendre et la source de bien des déconvenues si vous souhaitez le revendre rapidement.

Remarque 1 : En LMNP, on parle uniquement en hors taxe pour le prix du bien et pour le loyer.
Remarque 2 : Il est à noter que la vente avec le bail d'un bien LMNP depuis 2006 est sans impact sur la TVA.

Je reviendrai dans un prochain article sur une estimation du rendement demandée (5% en 2015). Il me semble actuellement un peu élevé. C'est la première raison pour investir en cette période (la seconde étant les taux extrêmement bas sur 20 ans).

Où revendre un bien en LMNP

Sur le fond, vous pouvez le revendre sur les mêmes supports qu'un bien immobilier. Vous trouverez donc les petites annonces (sur le bon coin, on trouve régulièrement de bonnes affaires). Si vous vendez à un connaisseur du statut LMNP, cela pose évidemment aucun soucis. Dans le cas contraire, cela peut être légèrement plus laborieux à minima pour votre acheteur qui pense acheter de l'immobilier classique.
Vous pouvez choisir de passer par une agence immobilière (ou notaire). La remarque précédente s'applique toujours. L'avantage pour vous est maintenant que le professionnel a son devoir de conseil sur le bien qu'il vend. Vous êtes donc protégés (contre une rémunération évidemment). L'avantage pour ce professionnel est qu'il connait bien la localisation du bien (vous n'avez pas intérêt à en prendre un à l'autre bout de la France).
Vous pouvez choisir de passer par un spécialiste du statut LMNP. C'est probablement un choix judicieux. A partir des critères précédents, il estimera très certainement au plus juste le prix du bien. En cherchant un peu sur Internet, vous remarquerez que vous tombez souvent sur les mêmes. Il maitrise moins la localisation du bien. Par contre, son expertise est idéal pour estimer la qualité d'un bail, d'un gestionnaire, par exemple.

Le lmnp
Thomas